Daños en vivienda: responsabilidad del arquitecto, aparejador, promotor y constructor

Cuando aparecen daños o defectos constructivos en una vivienda, garaje, edificio, etc. es muy importante saber contra quién se debe reclamar para lograr la reparación de los desperfectos o una indemnización económica para arreglarlos.

En el caso que analizamos hoy, se trataba de los siguientes defectos: fisuras de solera del garaje, humedades por filtración, inexistencia de barandilla de acceso a la piscina, manchas de humedad en techo, deterioro de muros exteriores con falta de vierteaguas, fisuras en paramentos verticales del muro, falta de acceso de puerta a la piscina, deficiencias en trasteros, encharcamiento acceso a portal, mal funcionamiento de la antena TV y parabólica, y varias deficiencias en las viviendas.

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 15 de noviembre de 2012, consideró que todos los defectos constructivos se debían, no a un defecto del proyecto, sino a una mala ejecución de las obras. La Audiencia absolvió al arquitecto y condenó al aparejador, a la promotora y a la constructora. Las diferencias entre la responsabilidad de los agentes intervinientes en el proceso edificatorio son las siguientes:

a) Arquitecto: la obligación de vigilar que la obra se desarrolla con arreglo al proyecto y esta función de vigilancia incluye la de fiscalizar la adecuada ejecución de la obra, también en cuanto a los materiales empleados y a su correcta colocación, responsabilidad de la que únicamente puede eximirse haciendo constar en el libro de órdenes aquellos defectos que suponen una separación respecto del proyecto elaborado y justificando haber ordenado y fiscalizado su corrección. No son, refiere la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 15 de noviembre de 2005, imputables al arquitecto los defectos de ejecución o los incumplimientos que no exceden de simples imperfecciones.

b) Aparejador: la vigilancia para que la construcción se adecue al proyecto técnico y a las buenas normas de la construcción, así como en lo relativo a la utilización de materiales, realización de mezclas de productos, etc., corresponde al aparejador. Tienen como función principal ordenar y dirigir la ejecución material de la obra e instalaciones, cuidando de su control práctico y organizando los trabajos de acuerdo con el proyecto que las define, con las normas y reglas de la buena construcción, y con las instrucciones del arquitecto superior director de las obras, procurando la perfecta realización de los trabajos y el empleo de los materiales adecuados por parte del contratista.

c) Promotor: está obligado en virtud del contrato, a entregar la vivienda o el inmueble en condiciones de servir para el uso que se la destina, por lo que si la edificación entregada padece vicios ruinógenos que la hacen inidónea, será responsable de estos vicios frente al comprador.

d) Constructor: es responsable de los vicios de la construcción, de la utilización de materiales de mala, escasa o ínfima calidad, y de la deficiente realización y ejecución material de las obras; en nuestro caso ha resultado patente que los vicios detectados son defectos de ejecución -fisuras en pavimento de garaje, humedades por filtraciones de agua en zonas de techo de garaje por defecto de remates en la impermeabilización con tela asfáltica, manchas de humedad en techo de dependencias de zona de piscina por mala colocación de sumidero, etc.-, por lo tanto, imputables a la contratista.

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25 opiniones en “Daños en vivienda: responsabilidad del arquitecto, aparejador, promotor y constructor

  1. La responsabilidad sobre incumplimiento de ejecución del correspondiente proyecto alcanza a los 15 años del código civil? o se rige por la LOE??

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    • Hola Luz, buenos días!!

      Ya te hemos enviado la contestación a tu correo electrónico.

      Muchas gracias por tu confianza.

      El equipo técnico de “consultasderecho.com”.

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  2. Compre una casa a una promotora el dueño de la promotora es el aparejador del edificio solo 2 viviendas y también es aparejador de carreteras del aytto. Cuando firmamos la hipoteca ante notario me dijo que aún el edificio no tenía cedula de abitabilidad que lla la había solicitado y que en 1 mes ya estaría. Tuvimos luz de unelco a los 10 meces y agua de obra. Al año y medio pregunte en el aytto y me contestan con certificados. Imbacion de dominio público de carreteras. No se le puede conceder certificacion final de obras ni licencia de primera ocupación pues lo ejecutado no ajusta a lo permitido. Con el certificado final de obras visado del arquitecto solicito el enganche a unelco

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    • Hola Germán!

      Puedes presentar una demanda contra el promotor-aparejador exigiendo la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento, la devolución del dinero pagado y una indemnización por los daños y perjuicios causados. Por tan solo 50 euros, IVA incluido, te podemos redactar un informe sobre lo que puede hacer y cómo hacerlo, y enviártelo antes de 7 dias.

      Muchas gracias por tu confianza!

      El equipo técnico de “consultasderecho.com”

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  3. Buenos dias,tengo una vivienda adosada de 6 años y hace unos 6 meses me salieron humedades por una habitación. A una vecina tambien le ha pasado,pero al año de comprarla, no es la casa de al lado sino la siguiente. Nos gustaria saber si se puede reclamar al constructor.. ya q he leido algo de q son como mucho 3 años. . Ella ha intentado mil veces q él se lo solucione pero solo da largas….muchas gracias

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    • Hola Laura, buenos días!!

      Lo importante es concretar si las humedades afectan a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales, ya que en estos casos el plazo legal para reclamar no es de 3 años, sino que se incrementa hasta los 10 años.

      Te hemos enviado una información adicional a tu correo electrónico.

      Muchas gracias por tu confianza.

      El equipo técnico de “consultasderecho.com”.

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  4. Hola buenas, me estan realizando una casa de obra nueva pero el constructor me esta dando dolores de cabeza es una de tras de otra me gustaria saber si tengo derecho a recindir el contrato firmado cuando el plazo maximo es de 9 meses aunque ponga fuerza mayor o ampliacion de obra ya que no estoy de acuerdo en bastantes cosas que a realizado y ya llegado al punto de parar la obra por circunstancia de deseacuerdo entre el y yo me podriais ayudar en saber aparte se hizo una ampliacion de la estructura sin modificacion de planos ni nada y se pago a parte a mas.Yo apartir de que momento puedo recindir el contrato ?

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    • Hola Jose, buenas tardes!

      Necesitaríamos que nos enviases el contrato escaneado para ver las concretas cláusulas del mismo.

      Muchas gracias por tu confianza.

      El equipo técnico de “consultasderecho.com”.

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      • A que direccion os la envio?

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        • Hola de nuevo, José!

          A la dirección “info@consultasderecho.com”, justo con una relación lo más detallada posible de lo sucedido y el justificante de pago.

          El equipo técnico de “consultasderecho.com”

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  5. Hola, hace 10 años compre un piso, de nueva construccion, en una finca anexa a otras dos que disfrutan de una zona central comun con piscina. La nuestra, pese a formar un rectángulo con ellas y tener las vistas orientadas hacia el interior, nunca ha tenido acceso a esta zona.
    En nuestra escritura solo pone que por razón de procedencia de finca matriz, se encuentra sujeta a determinadas servidumbres de paso, uso, luces y vistas.
    He ido al registro de la propiedad y, sorpresa, mi finca tiene pleno derecho de uso sobre esa zona, al igual que las otras dos. Es mas, mi finca es fundo sirviente y las otras dos fundos dominantes, pero teniendo las tres derecho de paso y uso.
    Es posible que el constructor ignorara estas servidumbres, no incluyéndolas en la division horizontal, por no perder metros de pisos para hacer los tres accesos que son necesarios??
    ¿Que opináis? Muchas gracias

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    • Hola Lorena, buenas noches!!

      Ya te hemos enviado la información solicitada.

      El equipo técnico de “consultasderecho.com”

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  6. Hola,

    Hace 6 años compré una casa de nueva contrucción y en algunas paredes/falsos techos han aparecido fisuras.

    He contactado con la constructora y me han dicho que son debido al paso del tiempo y que ellos no son responsables y mi contestación ha sido que como lo pueden saber si ni siquiera las han visto.

    Jamás me contestan a los mails, sólo cuando les llamo por teléfono y siempre con evasivas.

    Les agradecería me digan si las fisuras están contempladas dentro de la cobertura de los diez años y que procedimiento debería seguir para hacerlo de forma legal.

    Gracias

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    • Hola AM, buenas tardes!

      En primer lugar, queremos darte las gracias por confiar en nosotros.

      Te informamos que para poder enviarte la respuesta a tu consulta sobre el procedimiento para reclamar a la empresa constructora la reparación de las fisuras aparecidas en las paredes de tu vivienda, debes hacer el pago de 20€, IVA incluido, a través de nuestra página web, “consultas normales”, o bien 25€, IVA incluido, “consultas urgentes”. Las “consultas normales” se contestan en menos de 3 días y las “consultas urgentes” en menos de 24 horas.

      El estudio detallado y riguroso de las respuestas a los problemas legales requiere que una persona especializada con conocimientos técnicos invierta su tiempo en redactar la contestación a tus preguntas. Si nos permites el consejo, desconfía de las respuestas gratuitas. Cualquier empresa o profesional serio, con independencia de a qué se dedique (médico, arquitecto, asesor fiscal, carpintero, mecánico, electricista, etc.) cobra por sus servicios, aunque sea una pequeña cantidad.

      Si tienes alguna duda estamos a tu disposición para ayudarte.

      Muchas gracias de nuevo por tu confianza!!

      El equipo técnico de “consultasderecho.com”

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  7. hola hace seis años compramos un bajo de obra nueva que nos da muchos problemas con filtraciones de agua y humedades los primeros años el constructor nos lo venia a pintar y hacer agujeros para los garajes para que se valla el agua para abajo.pero el problema no se ha solucionado .ahora lo hemos alquilado y se lo tuvimos que pintar nosotros pero solo es un lavado de cara por poco tiempo se lo comentamos al constructor y dice que ya pasaron tres años y que no le corresponde hacerlo y tambien dice que la empresa con la que hizo esta obra la dio de baja que no le vamos hacer nada.yo no entiendo de esto pero gente que lo vio dicen que esa pared no esta aislada en condiciones que solo la han aterrado.que podemos hacer gracias

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    • Hola Lisa, buenos días:

      En primer lugar, queremos darte las gracias por confiar en nosotros.

      Te informamos que para poder enviarte la respuesta a tu consulta sobre los defectos constructivos del bajo que comprasteis, puedes hacer el pago de 20€, IVA incluido, a través de nuestra página web, “consultas normales”, o bien 25€, IVA incluido, “consultas urgentes”. Las “consultas normales” se contestan en menos de 3 días y las “consultas urgentes” en menos de 24 horas.

      El estudio detallado y riguroso de las respuestas a los problemas legales requiere que una persona especializada con conocimientos técnicos invierta su tiempo en redactar la contestación a tus preguntas.

      Si nos permites el consejo, desconfía de las respuestas gratuitas. Cualquier empresa o profesional serio, con independencia de a qué se dedique (médico, arquitecto, asesor fiscal, carpintero, mecánico, electricista, etc.) cobra por sus servicios, aunque sea una pequeña cantidad.

      Si tienes alguna duda estamos a tu disposición para ayudarte.

      Muchas gracias de nuevo por tu confianza!!

      El equipo técnico de “consultasderecho.com”.

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  8. Buenos días, nos han construido una vivienda nueva en la que hemos sido autopromotores. Una vez construida y pagada, quedan pendientes de resolver algunos defectos, además nos han aparecido humedades, que llevamos reclamando más de un mes al arquitecto y al constructor. Ninguno de ellos se pone en contacto con nosotros para solucionar estas cuestiones y ya estamos un poco cansados de tener que estar detrás de todo el mundo, y de que nadie se haga responsable de nada.
    Nos gustaría que nos comentarais a donde llega la responsabilidad de las partes implicadas, para saber a quien debemos realizar la oportuna reclamación.
    Gracias

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    • Hola José, buenos días:

      En primer lugar, queremos darte las gracias por confiar en nosotros.

      Te informamos que para poder enviarte la respuesta a tu consulta sobre la reclamación de las humedades aparecidas en tu vivienda, puedes hacer el pago de 20€, IVA incluido, a través de nuestra página web, “consultas normales”, o bien 25€, IVA incluido, “consultas urgentes”. Las “consultas normales” se contestan en menos de 3 días y las “consultas urgentes” en menos de 24 horas.

      El estudio detallado y riguroso de las respuestas a los problemas legales requiere que una persona especializada con conocimientos técnicos invierta su tiempo en redactar la contestación a tus preguntas.

      Si nos permites el consejo, desconfía de las respuestas gratuitas. Cualquier empresa o profesional serio, con independencia de a qué se dedique (médico, arquitecto, asesor fiscal, carpintero, mecánico, electricista, etc.) cobra por sus servicios, aunque sea una pequeña cantidad.

      Si tienes alguna duda estamos a tu disposición para ayudarte.

      Muchas gracias de nuevo por tu confianza!!

      El equipo técnico de “consultasderecho.com”.

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  9. Hola, yo me hice una casa hace dos años y ahora tengo problemas de humedades en las habitaciones, a causa de la falta de aislante de los pilares y jacenas, quien es responsable, el arquitecto sin no venia en proyecto o el aparejador si venia por no darse cuenta….Que pasos tengo que seguir para reclamar sino nos apañamos a las buenas……Gracias

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    • Hola Javier, buenos días:

      En primer lugar, queremos darte las gracias por confiar en nosotros.

      Te informamos que para poder enviarte la respuesta a tu consulta sobre la reclamación de las humedades en las habitaciones de tu vivienda, puedes hacer el pago de 20€, IVA incluido, a través de nuestra página web, “consultas normales”, o bien 25€, IVA incluido, “consultas urgentes”. Las “consultas normales” se contestan en menos de 3 días y las “consultas urgentes” en menos de 24 horas.

      El estudio detallado y riguroso de las respuestas a los problemas legales requiere que una persona especializada con conocimientos técnicos invierta su tiempo en redactar la contestación a tus preguntas.

      Si nos permites el consejo, desconfía de las respuestas gratuitas. Cualquier empresa o profesional serio, con independencia de a qué se dedique (médico, arquitecto, asesor fiscal, carpintero, mecánico, electricista, etc.) cobra por sus servicios, aunque sea una pequeña cantidad.

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      Muchas gracias de nuevo por tu confianza!!

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  10. Chalet nueva constraucción filtración agua suelo garaje. No hay promotor, ya que ‘ejerció como constructor’ mi marido. El aparejador se hizo cargo de la construcción aunque no figura en ninguna parte. Tiene responsabillidad?

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    • Hola María Dolores, buenos días:

      En primer lugar, queremos darte las gracias por confiar en nosotros.

      Te informamos que para poder enviarte la respuesta a tu consulta sobre la responsabilidad exigible al aparejador, puedes hacer el pago de 20€, IVA incluido, a través de nuestra página web, “consultas normales”, o bien 25€, IVA incluido, “consultas urgentes”. Las “consultas normales” se contestan en menos de 3 días y las “consultas urgentes” en menos de 24 horas.

      El estudio detallado y riguroso de las respuestas a los problemas legales requiere que una persona especializada con conocimientos técnicos invierta su tiempo en redactar la contestación a tus preguntas.

      Si nos permites el consejo, desconfía de las respuestas gratuitas. Cualquier empresa o profesional serio, con independencia de a qué se dedique (médico, arquitecto, asesor fiscal, carpintero, mecánico, electricista, etc.) cobra por sus servicios, aunque sea una pequeña cantidad.

      Si tienes alguna duda estamos a tu disposición para ayudarte.

      Muchas gracias de nuevo por tu confianza!!

      El equipo técnico de “consultasderecho.com”.

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  11. Tengo una casa que lleva menos de 10 años construida, tiene humedades , entra el agua en el salón cuando llueve muy fuerte y empieza haber otro tipo de desperfectos como levantarse la lechada de los azulejos y rajarse en algún cuarto de baño. El constructor pasa de todo y el aparejador te dice que lo va a solucionar pero todo sigue igual. Que podemos hacer??

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  12. hola

    soy contratista

    me ejecutaron un forjado, la linea de fachada quedo torcida, que tuve que reparar ara poner recta

    puedo reclamar al aparejador por negligencia en no comprobar los niveles del forjado antes de echar el hormigón ? es su máxima responsabilidad. o solamente seria para la empresa que contrate para los trabajos ?

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  13. hola construí una casa hace 7 años y ahora cuando llueve mucho han aparecido goteras en la cubierta. ¿A quien debo reclamar al arquitécto , al aparejador o al contratista?

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