Las viviendas turísticas y el permiso de la comunidad de vecinos

En un sistema en el que la propiedad privada está reconocida constitucionalmente ( art. 33 Constitución Española) y en el que los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las máximas posibilidades de utilización sobre su inmueble, las restricciones a las facultades dominicales han de interpretarse limitadamente, de tal forma que su titular puede acondicionar su propiedad al uso que tanga por conveniente, siempre y cuando no quebrante alguna prohibición legal, y ello aunque suponga un cambio de destino respecto del previsto en el título constitutivo (Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de septiembre y 10 de octubre de 2007.

Tal conclusión determina que la mera descripción del uso y destino del edificio en los Estatutos o en el Título, no supone por sí misma limitación del uso o de las facultades dominicales, pues para ello es necesaria una cláusula o regla precisa y concreta, con obligación para los comuneros de su cumplimiento, pero la descripción del edificio y de sus partes contenida en los estatutos o en el título de propiedad constituye un elemento relevante en la labor interpretativa que debe llevarse a cabo para determinar el alcance de la aplicación a la realidad concreta de un determinado edificio en régimen de comunidad de lo conceptos que la ley utiliza para acotar los elementos comunes llamados esenciales (Sentencias del Tribunal Supremo de fecha 23 de febrero de 2006 y 10 de octubre de 2007).

Pero una cosa es que lo excepcional sea la prohibición o límite al ejercicio de los derechos y otra que no se actúen aquellas prohibiciones de cambio por voluntad unilateral de su propietario en situaciones como la que estamos comentando hoy en las que se instala en una vivienda del inmueble la actividad empresarial de alojar por cortos espacios de tiempo a distintas personas, lo que supone inequívocamente un cambio sustancial de destino, en absoluto equiparable a los arrendamientos, incluido el de temporada.

No estamos, por tanto, ante un supuesto en el que puede conjugarse un uso diferente del que resulta de la propia configuración de la vivienda, “sin alterar su sustancia, con otras actividades accesorias”, sino ante un cambio sustancial y prohibido en sí mismo de destino. Lo que no está permitido al propietario y al ocupante del piso o local es desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas; y ello como lógica consecuencia de la necesidad de regular la vida de la Comunidad de Propietarios en aras a asegurar que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio ajeno ni en menoscabo del conjunto para así dejar establecidas las bases de una convivencia normal y pacífica. Y ante tal situación es un derecho legítimo la reacción de la Comunidad.

Estamos ante un negocio consistente en alojar por cortos espacios de tiempo a distintas personas (lo que conlleva un imposible conocimiento de las personas que entran y salen del edificio), lo que debe valorar no es si el negocio cuanta o no con licencia municipal (que no consta) sino simplemente si la actividad desarrollada en el mismo afecta a la convivencia normal y pacífica de la vida en la Comunidad de Propietarios.

Y es evidente que tal actividad causa a los vecinos de la finca molestias de tal entidad que no vienen obligados a soportar al superar las normales que derivan de una relación de vecindad; la vivienda turística causa molestias en la convivencia normal de la comunidad, atendiendo a que nos encontramos ante un edificio residencial en ciudad no de costa o turística en actividad principal, en un uso normal de convivencia ente los propietarios de viviendas, no con fines de entrada y salida constante de gente desconocida, que los vecinos ignoran en su residencia en otro lugar, y que causa perjuicios con constantes entradas y salidas en horarios intempestivos de la madrugada, etc…, molestias que no deben tolerar alterando dicha convivencia.

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