Actualizaciones de renta de alquiler y gastos de comunidad

En el caso que analizamos hoy estudiamos si es necesaria o no la notificación previa al inquilino del incremento de la renta y de los gastos de comunidad.

En la Sentencia de la Audiencia Provincial de León de fecha 5 de noviembre, se declara que no se encuentra acreditada la notificación previa de la actualización de renta ni de los gastos de comunidad que pueden ser repercutidos. La valoración de la prueba testifical ha sido correcta pues la relación familiar y de amistad de los testigos impide dotar de autenticidad a los documentos de notificación aportados con el escrito de demanda. Siguiendo los razonamientos del Juez de Instancia, hubiera sido fácil efectuar una comunicación de forma fehaciente, como exige la ley, dada la importancia de las consecuencias que la falta de pago provoca en la extinción de la relación arrendaticia, comunicación que no ha sido realizada ni para la actualización de rentas ni para los gastos de comunidad.

El Tribunal Supremo tiene declarado que el derecho reconocido al arrendador, en cuanto al incremento de las rentas, ha de subordinarse a la notificación por escrito al arrendatario de la cantidad que éste debe pagar como aumento de renta y en el supuesto analizado no consta que el inquilino tuviera conocimiento real y efectivo de la cantidad que procedía por actualización de renta así como los gastos de la comunidad que debía asumir.

Debe tenerse en cuenta además que el inquilino ya pagaba una parte de los gastos comunitarios y que no se cumplió la obligación de notificación expresa, ofreciendo explicación suficiente de los conceptos, a fin de permitir que el obligado al pago pudiera oponerse con motivos adecuados.

Añadimos que en el requerimiento aportado por la propiedad de la vivienda,  no se desglosan los distintos conceptos que se giran al propietario pues se repercute la suma total que se dice adeudada a Iberdrola y se incrementan igualmente los gastos por los meses de julio del 2010 y septiembre del 2010, de forma importante, sin explicación adecuada y sin precisar los que efectivamente podrían ser objeto de repercusión (servicios y suministros), lo que nos lleva a confirmar en este extremo la sentencia. Entendemos que no solo no consta acreditada la notificación expresa de la actualización de las rentas y de los gastos de comunidad sino que tampoco la cuantía que figura en los documentos que se aportaron resulta correcta.

La notificación al inquilino permite discutir tanto la procedencia del pago del incremento de la renta y los gastos de la comunidad, como la cuantía de ambos conceptos relativos al contrato de alquiler.

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La cesión del contrato de alquiler requiere notificación al arrendador

A diferencia de la regla general que para la novación subjetiva en los contratos contiene el art. 1205 del Código Civil (CC), el actual art. 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 no exige consentimiento del arrendador para que sea válida la cesión, pero sí notificación fehaciente (es decir, por cualquier medio que posibilite probar que el destinatario ha recibido el mensaje), en el plazo de un mes desde que aquélla se hubiera concertado.

Los tribunales de justicia flexibilizan en ocasiones esa exigencia siempre que conste indubitadamente que el arrendador era conocedor de la cesión, para lo que pueden tomarse como indicios la ocupación del local por persona distinta del arrendatario inicial, gestionando, a la vista del arrendador, de forma continuada, el negocio o el pago de la renta por persona distinta, perfectamente identificada, durante un cierto periodo de tiempo.

Sin embargo, sin que conste ningún otro soporte probatorio de la existencia de la cesión, sólo se han aportado a los autos cinco justificantes de ingreso bancario de la renta en la cuenta de la arrendadora. En dos de ellos, de agosto y septiembre de 2010, aparece como “Impositor” Ricardo (es decir, el arrendatario) y como “Concepto” Eutimio ; en el de octubre de 2010 aparece como “Impositor” Mercedes y como “Concepto” Eutimio ; en el de noviembre de 2010 figura como “Ordenante” Candelaria y en “Concepto” Eutimio , pago alquiler; finalmente, en el de enero de 2011 el impositor es Eutimio y el “Concepto”, Alquiler. Verdaderamente, resulta imposible concluir de este material probatorio que la cesión fue comunicada a la arrendadora o que ella era perfectamente conocedora de que había tenido lugar.

Sólo en el último de los justificantes de ingreso bancario aparece el pretendido nuevo arrendatario como impositor y de ello la arrendadora no tenía por qué razonablemente pensar en una cesión, existiendo en nuestro Derecho, además, como razona la sentencia apelada, la figura del pago por tercero, regulado en el art. 1158 del Código Civil.

Por lo demás, el hecho de no haber elevado la renta al nuevo arrendatario, podría ser otro indicio de la ignorancia de la cesión, aunque tampoco resulta en sí mismo totalmente determinante, como esa parte pretende hacer ver, puesto que se trata de un derecho del arrendador, que no necesariamente tiene que ejercitar. En todo caso, se trata de un indicio más, que, unido a lo anteriormente expuesto, lleva a concluir que no ha quedado acreditada ni la comunicación de la cesión ni el conocimiento suficiente de ella por parte de la arrendadora (Sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña de fecha 14 de octubre de 2013).

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La jubilación del arrendatario de un local de negocio

El Tribunal Supremo ha establecido como doctrina legal que la jubilación del arrendatario determina la extinción del contrato de arrendamiento independientemente de que aquel continúe al frente de la actividad empresarial o comercial realizada en el local comercial.

En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha de 8 de junio de 2011 establece que: “(..) como trabajador resulta afectado por la situación de jubilación, por más que se sitúe al frente de una actividad empresarial”. Asimismo declara que: “La regla general es que el disfrute de la pensión por jubilación es incompatible con la realización de trabajos por cuenta ajena/propia o con la realización de actividades para las Administraciones Públicas a excepción de la denominada jubilación flexible que permite compatibilizar ambos conceptos bajo circunstancias muy concretas”.

Por otra parte, ha de tenerse presente que tal conclusión no implica vulneración o desconocimiento del derecho a la prórroga forzosa que reconocía el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, por cuanto como, de igual modo, estableció la Sentencia de la misma Sala Primera del Tribunal Supremo de 19 julio 2012, bajo el régimen del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, la duración del arrendamiento de los locales de negocio estaba sujeta a la prórroga forzosa por decisión unilateral del arrendatario.

Entre las causas tasadas de resolución del contrato a instancia del arrendador previstas en el artículo 114 del expresado texto refundido de 1964, no se hallaba la jubilación del arrendatario, ni era considerada por la mayoría de los Tribunales como una causa de extinción del contrato de arrendamiento, mucho más a partir de la Orden de 24 de septiembre de 1970, en cuyo artículo 93 permitía compatibilizar la percepción de la pensión por jubilación con la titularidad del negocio de que se trate y con el desempeño de las funciones inherentes a dicha titularidad, siempre claro es, que tal continuidad fuera real y no meramente aparente.

La Disposición Transitoria Tercera, a), apartado 1, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 dispone, en relación con los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de su entrada en vigor, que continuarán rigiéndose por las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de la misma Disposición Transitoria.

Entre estas modificaciones figura, en su apartado tercero, que los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.

Estamos, por tanto, ante una nueva causa de resolución de contrato aplicable a los arrendamientos vigentes a la entrada en vigor de la actual Ley, en cuanto que aquella legislación no la contemplaba, siendo doctrina mayoritaria de las Audiencia Provinciales, la que estima inaplicable la causa resolutoria del contrato de arrendamiento por la jubilación del arrendatario si esta ha tenido lugar con anterioridad a la publicación de la nueva ley.

Es decir, se sostiene el carácter no retroactivo de tal disposición, entendiendo que la jubilación que se contempla en la Disposición Transitoria Tercera. B).3, no es otra que la producida después de la entrada en vigor de esta nueva Ley, sin posibilidad de aplicarla a situaciones anteriores, dado el citado carácter irretroactivo de las disposiciones legales proclamado por el artículo 2.3 del Código Civil (Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 24 de septiembre de 2013).

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La obligación del inquilino de devolver el inmueble en buen estado

Hay que examinar las presunciones de los arts. 1562 y siguientes del Código Civil (CC) respecto a la carga de la prueba:

(a) Ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese “estado”, de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en “buen estado” no significa recibir “nueva” sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC ).

(b) Asimismo, se presume iuris tantum (art. 1563 CC ) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso. Todo ello, sin perjuicio de los términos del contrato, en los que puede regularse tal obligación, pudiendo exigirse que la finca se devuelva, no precisamente en el estado en que se recibió sino en “mejor estado”; tanto por hechos jurídicos (ej., pacto expreso) como por actos negociales posteriores, puede alterarse el contenido real o jurídico.

(c) El art. 1561 sigue diciendo “al concluir el arriendo” como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que - en determinadas condiciones - puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador (art. 1462 en relación con el 438 CC), pero, en todo caso , ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable (arts. 1561 y 1563 CC ) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable, pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta.

En el caso resuelto por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 23 de mayo de 2013, el perito (su informe, en relación con su declaración sujeta a contradicción) manifiesta que entró por primera vez en el local, con el demandante, haciendo uso de las llaves el día 1.6.2010 (precisamente el día en que recibió las llaves del Juzgado, por o que el local estaba previamente cerrado), en cuya fecha sacó las fotografías que obran en su informe, habiendo acudido, además el 22 de junio y en 8.2.201, para concluir su informe.

El perito constata que el local se halla notablemente deteriorado, el estado de las instalaciones es ruinoso, han sido arrancadas la totalidad de las luces de señalización de la escalera (encastadas y, como tales, formaban parte del local), los cables estaban a la vista, el sistema eléctrico estaba dañado porque se habían desconectado todos los puntos de luz, al desmontarse campana estractora, iluminación, secadores de manos, neveras y fregaderos han ocasionado daños en las paredes y parte interior de la barra, no funciona aire acondicionado ni sistema elevador, suciedad en suelos, paredes y techos…. todo lo cual tiene su reflejo en las 49 fotografías que acompaña al informe, ciertamente “elocuentes” como se afirma en la sentencia y se comparte, que abarcan el local prácticamente en toda su extensión (a diferencia de las presentadas por el demandado, fotos a los f. 107 y ss, que se refieren a exteriores del local - lo que “sirve”, entre otros datos, para excluir el lucro cesante - o zonas muy localizadas, así, salvo la obrante al folio 116, no constan fotografías sobre los huecos de las luces de la escalera, parte interior de la barra, sobre el estado de paredes tras desontarse campana extractora, iluminación y secadores de manos, puertas y ventanas,…), y que dan cuenta de tal estado en relación con las referidas cláusulas contractuales; estado que, en absoluto se ha desvirtuado por el arrendatario o inquilino demandado.

Por su parte, los testigos que depusieron a instancia del arrendatario, empleados de éste o trabajadores por encargo del mismo, manifestaron que el local estaba en perfecto estado de funcionamiento y conservación hasta el último momento en que se desarrolló la actividad en el local, 2 ó 3 días antes de que vinieran las mudanzas, lo que no es incomptible con el estado antes descrito, y es más que lógico que estuviera en buen estado mientras se desarrollaba la actividad de bar, y, en todo caso, se considera acreditado que montacargas y aire acondicionado no funcionaban.

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¿En qué consiste la tácita reconducción en el contrato de alquiler?

La tácita reconducción, a diferencia de la “prórroga“, supone un nuevo arrendamiento sobre la misma vivienda por consentimiento presunto de ambas partes, que se estima existente por el hecho de la aquiescencia de ambas en la continuación en el disfrute al terminar el arriendo anterior; no se trata pues, de la continuación o prórroga del contrato anterior, sino de un nuevo contrato, en el que las partes prestan su consentimiento de forma presunta (Sentencias del Tribunal Supremo 14 de Junio de 1984, 21 de Febrero de 1985, 15 de octubre de 1996), lo cual tiene diversas consecuencias:

a) Las garantías que un tercero pudiera haber constituido para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del antiguo contrato ya finalizado, quedan sin efecto para el nuevo contrato (artículo 1567 del Código Civil);

b) los pactos que se hubieran podido suscribir durante la vigencia del primer contrato que no figuren en el texto del contrato original o no se renueven expresamente (por ejemplo autorización para realizar obras o para subarrendar….) carecen ya de valor,

y c) el nuevo contrato tendrá una nueva duración, a determinar conforme al artículo 1581 del Código Civil, que dispone que “se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual y por días, cuando es diario”, bien entendiendo que, lo que determina el plazo es la fijación de la renta, no su forma de pago.

Son requisitos de la tácita reconducción:

1) Que haya terminado el contrato, por conclusión del plazo.

2) Que el arrendatario permanezca 15 días más, en la vivienda arrendada.

3) Que dicha permanencia lo sea con la aquiescencia del arrendador, es decir, debe consentirla aunque, se presume, si acepta que el arrendatario continúe disfrutando del bien arrendado. No existirá si el arrendador remite al arrendatario antes del transcurso de los 15 días posteriores a la expiración del contrato (incluso antes de que se inicien esos 15 días), un requerimiento en el que manifieste su voluntad de no renovar el contrato. Si media el requerimiento no existe aquiescencia, aún en el supuesto de que tras la finalización del plazo contractual el arrendador haya percibido alguna renta, manifestada la voluntad de dar por extinguido el contrato, en la medida en que el cobro puede deberse a la creencia de que se tiene derecho a él mientras la finca sigue ocupada o, en todo caso, como lógica contraprestación por el uso, y lo contrario supondría sostener la existencia de una novación contractual por tácita reconducción, lo que no puede aceptarse, porque la novación requiere pacto expreso o actos concluyentes que revelen la intención del agente (Sentencias del Tribunal Supremo 11 de marzo 1963 , 12 de mayo de 1969 , 28 de junio de 1979 y 8 de octubre de 1980 ). Al requerimiento se equipara la demanda de desahucio antes del transcurso de los 15 días (Sentencias del Tribunal Supremo 5 de mayo de 1970).

4) Que no haya precedido requerimiento, que pueda hacerse en cualquier forma, siempre que pueda acreditarse que el destinatario ha recibido el mensaje (Sentencia de la Audiencia Provincial de las Islas Baleares de fecha 24 de julio de 2013).

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¿Cómo se interpreta el silencio del inquilino ante la actualización de la renta?

Con carácter general, cuando en el marco de una relación jurídica preexistente, se lleva a cabo un acto concreto por una de las partes que debería obtener una respuesta de la otra, bien aceptándolo bien rechazándolo, si esta última, pudiendo y debiendo hablar, guarda silencio, ha de reputarse que consiente, en aras de la buena fe.

Como ya declaró el Tribunal Supremo en su Sentencia de fecha 27 de diciembre de 2010, el inquilino dispone de treinta días naturales desde que recibe la notificación fehaciente del arrendador (y aquí tiene sentido que se exija la fehacencia) para oponerse sin más,  o para demostrar que los ingresos percibidos por el conjunto de los convivientes hacen improcedente la actualización pretendida por el arrendador. Transcurrido tal plazo sin que se haya formulado oposición, se tendrá al arrendatario por aceptante tácito, pero, en el caso de que sea aplicable la regla 7ª, ello no impediría que cupiera la revisión que previene la regla 4ª del apartado 2 del artículo 101 Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

La notificación del arrendador se ha de producir de modo que quede constancia de su fecha, y la respuesta del inquilino o del arrendatario parece también exigir certeza y claridad que, en el supuesto de la oposición formulada sin otra razón de apoyo que la mera voluntad del inquilino, se habría de traducir en la carga de comunicar también fehacientemente la oposición.

El inquilino ha de acreditar los ingresos y esta expresión parece referirse a algún medio o instrumento que permita adverar o comprobar el supuesto de hecho a que se contrae la regla 7ª, lo que claramente desborda la mera manifestación verbal, siendo necesaria una respuesta escrita.

En definitiva, es criterio del Tribunal Supremo que el silencio del arrendatario durante los treinta días siguientes a la notificación fehaciente del arrendador de su voluntad de iniciar, dentro del plazo legalmente previsto, la actualización de la renta, conforme a la Disposición Transitoria 2ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, equivale a un consentimiento tácito.

Ello no impide que conforme a lo dispuesto en el artículo 101.4ª en relación con el artículo 106 LAU 1964 pueda el arrendatario pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo de los tres meses siguientes, si considera que la fijación de la renta actualizada no se ciñe a los parámetros establecidos por la tan citada DT 2ª LAU 1994.

En el caso que analizamos hoy, el arrendador requirió fehacientemente al arrendatario, mediante burofax, que le facilitase su declaración de la renta   y de las personas que con él convivían en la vivienda arrendada, a fin de poder concretar el importe exacto de la renta, conforme a las normas que para su actualización recoge la Disposición Transitoria 2ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, sin que el arrendatario contestara en modo alguno.

Posteriormente, a través de burofax, se le comunicó que se procedía a la actualización de la renta, indicándole el importe de la renta actualizada, el procedimiento que se había utilizado, acompañando copia del Índice General Nacional del Sistema de Precios al Consumo.

Tampoco en este caso contestó ni se opuso dentro del plazo de los treinta días siguientes. No realizó alegaciones ni aportó documentación alguna que permitieran conocer, en su caso, a la parte arrendadora que el cálculo de la actualización era incorrecto.

Tampoco inició procedimiento de revisión de renta y devolución de lo indebido dentro del plazo de tres meses del artículo 106 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, sino que sólo cuando se inicia el procedimiento de desahucio por falta de pago de parte de la renta pretende acreditar, no sólo que se opone a la actualización, sino que esta no era posible conforme a lo previsto en el apartado 7, DT 2ª. 10 LAU 1994.

El silencio manifestado por el inquilino supone una aceptación tácita del inicio del proceso de actualización de la renta cuyo importe mensual quedó fijado por el arrendador a través del requerimiento fehaciente mediante burofax, motivo por el cual, al no haber abonado el importe íntegro de renta,   la demanda de desahucio estaba destinada al éxito.

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¿Debe pagar el inquilino al propietario si desiste del contrato?

Los hechos que examinamos hoy son los siguientes: un contrato de arrendamiento de una nave de 1-11-2007, con duración de 10 años (1-11-2017) y que sustituía a otro entre las mismas partes firmado hacía un mes y medio aproximadamente y que tenía una duración de 3 años. Por lo que la voluntad negocial fue clara de elevar en 7 años la duración del mismo. Contrato que no prevé ninguna posibilidad de desistimiento unilateral.

El 1-10-2010 (después de 3 años de vigencia del contrato), el inquilinoia,   desiste unilateralmente del contrato, llegando a ofrecer en diciembre de 2010 una indemnización de 1 mes de renta por año que restara hasta la conclusión pactada. Es decir, siete rentas mensuales. Lo que vendría a suponer unos 19.000 euros.

La arrendadora no está conforme con ello y sin renunciar a una mayor indemnización, intentó minimizar sus perjuicios y saca la nave al mercado del alquiler. Consiguiendo uno temporal de tres meses (octubre-noviembre-diciembre de 2011) y obteniendo una renta total de 5.460 euros.

El 15-2-2012 firma un contrato de alquiler con otra empresa, por una duración de 5 años, sólo obligatorio durante el primer año y los otros cuatro con la posibilidad de desistimiento por cualquiera de los contratantes, con un preaviso. Estableciéndose una renta de 1.250 euros/mes.

En base a ello la propietaria de la nave pretende cobrar las mensualidades, IBI y gastos de comunidad íntegros conforme al pacto de 2007 hasta el contrato actual de 2012. Y a partir de la entrada en vigor de éste, la diferencia entre lo pactado en 2007 y lo que satisface el nuevo arrendatario desde 2012.

La sentencia de primera instancia elimina dos conceptos tangenciales (valor de los muebles y honorarios del intermediario inmobiliario) y concede el resto de conceptos. Es decir, sobre un total reclamado, se concede 126.586,86 euros.

La Audiencia Provincial de Zaragoza, en su Sentencia de fecha 19 de marzo de 2013, revoca la Sentencia del Juzgado reduciendo la indemnización a 36.232 euros. Los razonamientos fueron los siguientes:

a)  Es justo partir de un hecho incontrovertido: fue la arrendataria o inquilina la que incumplió el contrato que, como tal, obliga ex artss 1089 , 1091 y 1255 Código Civil. Salvo vicio en el consentimiento que ni ha alegado ni puede hacerlo, pues la prueba ha demostrado una clara voluntad de ampliar de 3 a 10 años la duración del pacto, la inquilina debía de haber cumplido los 10 años a los que se obligó. Tampoco resolvió el contrato amparándose en un “rebus sic stantibus”. Simplemente dejó de interesarle económicamente e incumplió clara y flagrantemente lo acordado. Por eso, ex art 1124 C.C , estamos calculando la justa indemnización.

b) Y en este sentido, la jurisprudencia ha dicho -en esencia- que el derecho a percibir las rentas posteriores al desistimiento unilateral del arrendatario es justo y equilibrado, se corresponde al sinalagma contractual, pues el derecho que le corresponde al arrendador -renta y cantidades asimiladas (lato sensu)- no puede dejar de percibirlo sólo por el hecho de que el arrendatario decida -ilícitamente- incumplir su “derecho-deber” de ocupación del bien alquilado.

c) Ahora bien, añade la jurisprudencia que constituiría enriquecimiento injusto para el arrendador percibir la renta del arrendatario incumplidor, en concepto de lucro cesante, y, a la vez, las rentas concomitantes del nuevo arrendatario. Incluso, aunque no hubiere un posterior arrendatario, habría que poner un límite temporal al pago de rentas sin ocupación mediante un cálculo razonable del tiempo necesario para obtener un nuevo arrendatario.

d) Esto nos lleva a una primera conclusión: la arrendadora tiene derecho a todas las rentas y conceptos anexos (IBI y gastos de comunidad) desde que la arrendataria cesó en la ocupación hasta que encontró nuevo arrendatario en 2012. No puede alegar la arrendataria dejadez de la propietaria en buscar nuevo ocupante en una época de crisis, puesto que este es el argumento que ella utiliza para fundamentar su incumplimiento.

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La maquinación fraudulenta en un desahucio

Los hechos reales que vamos a analizar hoy son los siguientes:

a) El propietario de la vivienda ocultó maliciosamente el domicilio del inquilino pues no consignó en la demanda el domicilio correcto a pesar de aparecer en el contrato de arrendamiento.

 b) ha habido argucia o engaño por parte del propietario de la vivienda, con consciente y voluntario aprovechamiento, para, ocultando el verdadero domicilio del inquilino y la comunicación para el emplazamiento, procurar un obstáculo a la defensa, garantizándose torcidamente el éxito en sentencia; , y el desahucio de la misma.

El Tribunal Supremo ha declarado en su Sentencia de fecha 8 de enero de 2012 que la maquinación fraudulenta consiste en una actuación maliciosa que comporte aprovechamiento deliberado de determinada situación, llevada a cabo por el litigante vencedor, mediante actos procesales voluntarios que ocasionan una grave irregularidad procesal y originan indefensión.

Una de las manifestaciones de la maquinación fraudulenta que permite la revisión de la sentencia es aquella en que incurre quien ejercita una acción judicial cuando oculta el domicilio de la persona contra la que estaba dirigida, alegando que lo desconoce para interesar que se le emplace por edictos y se sustancie el procedimiento en rebeldía.

Esta causa de revisión ha sido relacionada por la jurisprudencia con el derecho a la tutela judicial efectiva y con el carácter subsidiario que, según la jurisprudencia constitucional, debe tener el emplazamiento o citación por edictos, de tal manera que solo cabe acudir a él como última solución cuando no se conoce el domicilio de la persona que deba ser notificada o se ignora su paradero por haber mudado de habitación.

Como consecuencia de ello se ha entendido que no cabe prescindir de la llamada a juicio en forma personal cuando existe una posibilidad directa o indirecta de localizar al interesado y hacerle llegar el contenido del acto de comunicación.

En consecuencia, el actor o demandante tiene la carga procesal de que se intente dicho acto en cuantos lugares existe base racional suficiente para estimar que pueda hallarse la persona contra la que se dirige la demanda y debe desplegar la diligencia adecuada en orden a adquirir el conocimiento correspondiente, aunque no cabe exigirle una diligencia extraordinaria.

De no hacerlo así, se entiende que el demandante ha incurrido en ocultación maliciosa constitutiva de la maquinación fraudulenta que puede dar lugar a la revisión de la sentencia.

En suma, la maquinación fraudulenta consistente en la ocultación maliciosa del domicilio del demandado concurre objetivamente no solo cuando se acredita una intención torticera en quien lo ocultó, sino también cuando consta que tal ocultación, y la consiguiente indefensión del demandado, se produjo por causa imputable al demandante y no a aquel.

 

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¿Se extingue el contrato de alquiler cuando fallece el inquilino?

Depende. Si no existe ningún familiar que se subrogue en el contrato de alquiler, se extingue. El artículo 16 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, dispone que, en caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato las siguientes personas:

a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.

b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.

d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.

e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.

f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.

Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido.

Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación establecido en el apartado anterior, salvo en que los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano.

Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al 65 por 100; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.

El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses.

Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse.

Por último, hay que saber que en arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad.

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Si el inquilino tiene una vivienda, ¿se extingue el contrato de alquiler?

El propietario de una vivienda pretende extinguir el contrato de arrendamiento al enterarse que el inquilino tiene dos viviendas de su propiedad en la misma localidad.

El Juzgado desestimó la demanda porque consideró que el inquilino  siempre había vivido con su familia en la vivienda litigiosa, y que en la fecha de presentación de la demanda las viviendas propiedad del arrendatario se encontraban alquiladas, quedando acreditado que las viviendas fueron adquiridas por el inquilino como inversión, y que habrían ido pagando los créditos hipotecarios mediante su alquiler, no habiendo terminado al día de la fecha el pago de una de las dos hipotecas.

Sin embargo, el dueño de la vivienda alquilada presentó un recurso de apelación contra la sentencia que desestimó su demanda porque la consideraba injusta.

La Audiencia Provincial de Madrid, en su Sentencia de fecha 26 de julio de 2012, revocó la sentencia del Juzgado y estimó la demanda del propietario de la vivienda, declarando la extinción del contrato de alquiler por los siguientes motivos:

a) Las medidas de protección al arrendatario se conceden allí donde la finalidad del arrendamiento sea la satisfacción de la necesidad de vivienda del individuo y de su familia, lo que no se produce en este caso, en el que el inquilino es propietario de dos viviendas.

b) El hecho de que las dos viviendas las tenga alquiladas, y una de ellas con hipoteca no pagada, no constituye obstáculo alguno para declarar extinguido el contrato de alquiler, ya que se entiende que el inquilino tiene la disponibilidad de las mismas.

c) El hecho de que el arrendatario adquiriera las viviendas de las que es propietario “a título de inversión, y que habría pagado los créditos hipotecarios mediante su alquiler, no habiendo terminado el pago de una de las dos hipotecas”; no es una razón suficiente para mantener la vigencia del contrato de alquiler, ya que esto sería tanto como afirmar que el inquilino está satisfaciendo sus inversiones a costa del propietario de la vivienda.

d) El conflicto se produce entre dos propietarios de viviendas y la continuidad forzosa del alquiler ya no responde a una necesidad del inquilino (que puede satisfacer con cualquiera de sus dos viviendas), sino a la mera conveniencia o comodidad, lo cual no constituye motivo suficiente para forzar al arrendador a la continuidad de un contrato vencido y que voluntariamente no desea renovar.

La colisión de derechos entre el propietario de la vivienda que desea recuperarla, pero no puede, por imponerle la Ley la prórroga forzosa, y el inquilino, que se convierte en propietario, y a pesar de disponer de una vivienda análoga a la arrendada, impone la continuidad del arriendo ocupando la vivienda propia con un tercero, ha de ampararse al primer propietario resolviendo el conflicto en su favor puesto que la citada causa resolutoria tiene un carácter puramente objetivo consistente en haber quedado a la libre disposición del inquilino determinada vivienda en análogas condiciones a la que por virtud del arrendamiento está actualmente ocupada.

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