La nulidad de las cláusulas suelo por falta de transparencia

El Tribunal Supremo, en su reciente Sentencia de fecha 9 de mayo de 2013, ha declarado la nulidad de las cláusulas suelo contenidas en las condiciones generales de los contratos suscritos con consumidores por las siguientes razones:

a) La creación de la apariencia de un contrato de préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice de referencia, repercutirán en una disminución del precio del dinero.

b) La falta de información suficiente de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.

c) La creación de la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación inescindible la fijación de un techo.

d) Su ubicación entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor.

e) La ausencia de simulaciones de escenarios diversos, relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar, en fase precontractual.

f) Inexistencia de advertencia previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de la propia entidad.

Sin embargo, el propio Tribunal Supremo declara la irretroactividad de esta declaración a las cláusulas suelo ya aplicadas por las siguientes razones:

a) Las cláusulas suelo son lícitas.

b) Su inclusión en los contratos a interés variable responde a razones objetivas -el IBE indica como causas de su utilización el coste del dinero, que está constituido mayoritariamente por recursos minoristas (depósitos a la vista y a plazo), con elevada inelasticidad a la baja a partir de determinado nivel del precio del dinero, y los gastos de estructura necesarios para producir y administrar los préstamos, que son independientes del precio del dinero-.

c) No se trata de cláusulas inusuales o extravagantes. El IBE indica en el apartado 2 referido a la cobertura de riesgo de tipos de intereses que en España “[...] casi el 97% de los préstamos concedidos con la vivienda como garantía hipotecaria están formalizados a tipo de interés variable”.

d) Su utilización ha sido tolerada largo tiempo por el mercado -su peso, afirma el IBE, ya en los años anteriores a 2004, alcanzaba casi al 30% de la cartera-.

e) La condena a cesar en el uso de las cláusulas y a eliminarlas por abusivas, no se basa en la ilicitud intrínseca de sus efectos -en cuyo caso procedería la nulidad de las cláusulas suelo sin más-, sino en la falta de transparencia.

f) La falta de transparencia no deriva de su oscuridad interna, sino de la insuficiencia de la información en los términos indicados en el apartado 225 de esta sentencia.

g) No consta que las entidades crediticias no hayan observado las exigencias reglamentarias de información impuestas por la OM de 5 de mayo de 1994.

h) La finalidad de la fijación del tope mínimo responde, según consta en el IBE a mantener un rendimiento mínimo de esos activos (de los préstamos hipotecarios) que permita a las entidades resarcirse de los costes de producción y mantenimiento de estas financiaciones.

i) Igualmente según el expresado informe, las cláusulas se calculaban para que no implicasen cambios significativos en las cuotas iniciales a pagar, tenidas en cuenta por los prestatarios en el momento de decidir sus comportamientos económicos.

j) La Ley 2/1994, de 30 de marzo , sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios, permite la sustitución del acreedor.

k) Es notorio que la retroactividad de la sentencia generaría el riesgo de trastornos graves con trascendencia al orden público económico, al extremo que el Ministerio Fiscal, pese a recurrir la sentencia de apelación, se pronuncia en el sentido de que no procede reconocer efectos retroactivos a la decisión de nulidad de las cláusulas controvertidas.

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¿Debe pagar el inquilino al propietario si desiste del contrato?

Los hechos que examinamos hoy son los siguientes: un contrato de arrendamiento de una nave de 1-11-2007, con duración de 10 años (1-11-2017) y que sustituía a otro entre las mismas partes firmado hacía un mes y medio aproximadamente y que tenía una duración de 3 años. Por lo que la voluntad negocial fue clara de elevar en 7 años la duración del mismo. Contrato que no prevé ninguna posibilidad de desistimiento unilateral.

El 1-10-2010 (después de 3 años de vigencia del contrato), el inquilinoia,   desiste unilateralmente del contrato, llegando a ofrecer en diciembre de 2010 una indemnización de 1 mes de renta por año que restara hasta la conclusión pactada. Es decir, siete rentas mensuales. Lo que vendría a suponer unos 19.000 euros.

La arrendadora no está conforme con ello y sin renunciar a una mayor indemnización, intentó minimizar sus perjuicios y saca la nave al mercado del alquiler. Consiguiendo uno temporal de tres meses (octubre-noviembre-diciembre de 2011) y obteniendo una renta total de 5.460 euros.

El 15-2-2012 firma un contrato de alquiler con otra empresa, por una duración de 5 años, sólo obligatorio durante el primer año y los otros cuatro con la posibilidad de desistimiento por cualquiera de los contratantes, con un preaviso. Estableciéndose una renta de 1.250 euros/mes.

En base a ello la propietaria de la nave pretende cobrar las mensualidades, IBI y gastos de comunidad íntegros conforme al pacto de 2007 hasta el contrato actual de 2012. Y a partir de la entrada en vigor de éste, la diferencia entre lo pactado en 2007 y lo que satisface el nuevo arrendatario desde 2012.

La sentencia de primera instancia elimina dos conceptos tangenciales (valor de los muebles y honorarios del intermediario inmobiliario) y concede el resto de conceptos. Es decir, sobre un total reclamado, se concede 126.586,86 euros.

La Audiencia Provincial de Zaragoza, en su Sentencia de fecha 19 de marzo de 2013, revoca la Sentencia del Juzgado reduciendo la indemnización a 36.232 euros. Los razonamientos fueron los siguientes:

a)  Es justo partir de un hecho incontrovertido: fue la arrendataria o inquilina la que incumplió el contrato que, como tal, obliga ex artss 1089 , 1091 y 1255 Código Civil. Salvo vicio en el consentimiento que ni ha alegado ni puede hacerlo, pues la prueba ha demostrado una clara voluntad de ampliar de 3 a 10 años la duración del pacto, la inquilina debía de haber cumplido los 10 años a los que se obligó. Tampoco resolvió el contrato amparándose en un “rebus sic stantibus”. Simplemente dejó de interesarle económicamente e incumplió clara y flagrantemente lo acordado. Por eso, ex art 1124 C.C , estamos calculando la justa indemnización.

b) Y en este sentido, la jurisprudencia ha dicho -en esencia- que el derecho a percibir las rentas posteriores al desistimiento unilateral del arrendatario es justo y equilibrado, se corresponde al sinalagma contractual, pues el derecho que le corresponde al arrendador -renta y cantidades asimiladas (lato sensu)- no puede dejar de percibirlo sólo por el hecho de que el arrendatario decida -ilícitamente- incumplir su “derecho-deber” de ocupación del bien alquilado.

c) Ahora bien, añade la jurisprudencia que constituiría enriquecimiento injusto para el arrendador percibir la renta del arrendatario incumplidor, en concepto de lucro cesante, y, a la vez, las rentas concomitantes del nuevo arrendatario. Incluso, aunque no hubiere un posterior arrendatario, habría que poner un límite temporal al pago de rentas sin ocupación mediante un cálculo razonable del tiempo necesario para obtener un nuevo arrendatario.

d) Esto nos lleva a una primera conclusión: la arrendadora tiene derecho a todas las rentas y conceptos anexos (IBI y gastos de comunidad) desde que la arrendataria cesó en la ocupación hasta que encontró nuevo arrendatario en 2012. No puede alegar la arrendataria dejadez de la propietaria en buscar nuevo ocupante en una época de crisis, puesto que este es el argumento que ella utiliza para fundamentar su incumplimiento.

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El contrato de opción de compra y su tributación

Vamos a examinar cuándos se entiende obtenida la ganancia patrimonial como consecuencia del contrato de opción de compra.

Como recuerda la Sentencia de la Audiencia Nacional de fecha 23 de junio de 2010 en el “contrato de opción” una parte concede a la otra la “facultad” arbitraria, ejercitable en tiempo determinado y en determinadas condiciones, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal.

Y en relación a la naturaleza jurídica de este contrato de opción de compra el Tribunal Supremo, recuerda su carácter de contrato preparatorio y el compromiso al que se obliga el cedente de la opción, en orden a la no disposición del bien durante el plazo de la opción; y así, señala que la opción es un precontrato unilateral por el que una parte concede a la otra la facultad de decidir sobre la celebración o no del contrato principal que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones.

Es esencial en su concepto el que «no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio (opción de compra) bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de más actos, lo que la diferencia del “pactum de contrahendo”».

Tiene naturaleza personal y si recae sobre inmuebles y se inscribe en el Registro de la Propiedad «con la inscripción y por efecto de la publicidad registral el derecho de opción se impone “erga omnes”, de suerte que su existencia afectará o perjudicará a todo adquirente posterior a la inscripción del derecho de opción.

Es decir, la opción atribuye un derecho personal al optante y la persona que la concedió tiene la obligación (personal, correspondiente al derecho de obligaciones) de no perjudicarla.

Si bien es cierto que el contrato de opción se configura como un contrato autónomo, en el que, dada su atipicidad, la autonomía de la voluntad ofrece especial relevancia en su configuración, no lo es menos, que el contrato de opción seguido de la compraventa del bien que constituye su objeto, tiene una especial significación, en el sentido de que uno es causa u origen de otro; lo que no sucedería de no materializare la opción.

Con la “opción” concedida, la parte vendedora no hace entrega del dominio de un bien o derecho concreto, sino la facultad para decidir la compraventa de un determinado inmueble en el plazo establecido para la celebración del contrato, renunciando, a su vez, a realizar acto alguno de disposición sobre el bien durante el plazo de ejercicio de la opción.

Así, las operaciones contractuales celebradas por las partes no pueden ser contempladas en su conjunto como un único contrato “de compraventa futura” y su tratamiento tributario como operaciones de una única relación contractual, sino que constituyen dos relaciones contractuales autónomas, que dan origen, desde la perspectiva fiscal, a dos hechos imponibles diferenciados.

En consecuencia, las relaciones jurídico-contractuales celebradas por las partes se han de tratar tributariamente como operaciones autónomas y referidas cada una de ellas al tiempo de su celebración.

Y así, la opción de compra en sí misma se concede a cambio de un precio, que aunque pudiera considerarse como cantidad a cuenta del precio fijado para la compraventa, opera durante la vida de la opción como causa de la obligación que asume el concedente de no enajenar ni gravar el objeto de la opción, suponiendo por ello una contraprestación por las limitaciones de las facultades dominicales que el concedente de la opción ostenta sobre el objeto del contrato y asume en virtud del mismo, lo cual no tiene periodo de generación, pues no supone la entrega del dominio de ningún bien.

Ello implica, en el caso que comentamos, una transmisión onerosa de esa renuncia temporal del concedente al ejercicio de las facultades dispositivas sobre el inmueble y de la concesión de la facultad para celebrar o no un contrato futuro de compraventa, susceptible de producir un incremento en el patrimonio del transmitente sujeto a gravamen cumpliéndose, así, los presupuestos previstos en el citado art. 31.1 RD Legislativo 3/2004, aplicable al caso: “Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos“; ganancia que se produce en el momento en que se otorga la opción y se recibe la contraprestación, debiendo computarse por el importe realmente percibido.

Por tanto, será en el momento posterior, si se ejercita la opción y se celebra el contrato de compraventa del inmueble, cuando habrá de tenerse en cuenta la fecha de adquisición del mismo, a efectos de considerar si son o no aplicables los coeficientes de abatimiento contemplados en la Disposición Transitoria 9ª Ley 40/1998, y por tanto, si la ganancia patrimonial producida por la transmisión del inmueble resulta o no exenta como consecuencia de esa aplicación (Sentencia de la Audiencia Nacional de fecha 27 de febrero de 2013).

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El pago de deudas a través de cheque y pagaré

El artículo 45 de la Ley Cambiaría y del Cheque, 19/1985, de 16 de julio, norma que resulta de plena aplicación al pagaré, configura explícitamente el derecho que tiene quien paga la letra o pagaré, a exigir que se le entregue tal documento una vez haya pagado, así como a que, en su caso, se inserte una especial mención en el mismo, es decir, el recibí del portador, que ha de consistir en el apunte, sobre el original de la letra o pagaré, del hecho del pago. La tenencia de tales documentos con la señalada anotación constituye la prueba por excelencia del pago de la misma.

Se destaca, además, que en el señalado precepto se regula la presunción “iuris tantum” de pago y de extinción del título derivada de la simple tenencia o posesión del mismo por parte del deudor (librado o domiciliatario), presunción que, no obstante, podrá ser desvirtuada por cualquiera de los medios admitidos en Derecho.

De otro lado, la señalada presunción permite, al mismo tiempo, colegir a “sensu contrario” la hipótesis inversa, según la cual, estando, después de la fecha de su vencimiento, el título en su poder se presumirá que no ha sido pagado, presunción que, también, admite prueba en contrario. En este caso, su carga recae sobre quien alega su pago.

En el caso que examinamos hoy, el pagaré está en poder del acreedor, que lo aporta con la demanda. La presunción de que no ha sido pagado que se deriva de éste hecho puede ser destruida por el deudor mediante otras pruebas, incluida la presunción judicial (artículo 396 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El deudor cambiario aportó justificación documental de la realización de una transferencia a favor del acreedor, por el importe exacto del pagaré, en el día del vencimiento del título. De éste hecho cabe presumir que la intención del deudor era abonar la deuda reflejada en pagaré, extinguiendo ese concreto crédito cambiario.

La facultad de imputar el pago a una deuda incumbe al deudor ( artículo 1172 del Código Civil). En éste caso no hay una declaración expresa de imputación, pero la intención del deudor se deriva de la coincidencia exacta del importe pagado, 11.399,19 euros, y de la fecha del pago, que es la misma del vencimiento.

Esta conclusión no se ve desvirtuada por el reconocimiento por el demandado de otras deudas. En concreto, el demandado reconoció adeudar la cantidad de 11.399,18, para cuyo pago también se libró otro pagaré que obra en su poder. Éste pagaré tiene fecha de vencimiento distinta y posterior y existe la diferencia de un céntimo en la cantidad. La existencia de esa deuda cambiaria, que ni siquiera estaba vencida cuando se hizo la transferencia, no es motivo para dudar de que el pago realizado tuviese como fin la extinción del crédito incorporado al título aportado con la demanda.

Sobre la existencia de los dos pagarés mencionados discrepan las partes. La acreedora alega que existían otras deudas previas no saldadas y aporta facturas y albaranes. La deudora invoca un previo cheque impagado que dio lugar al libramiento de los dos pagarés referidos como novación del título, cheque que no fue devuelto y explica la tenencia por su parte del segundo pagaré. Aporta para justificarlo los documentos donde se pactó esa novación. No es necesario resolver esta controversia para decidir el juicio cambiario.

La identidad de importe y fecha de vencimiento lleva a la conclusión de que el pago realizado por el deudor lo fue para extinguir el crédito incorporado al pagaré aportado con la demanda. La existencia y subsistencia de otras deudas entre las partes no impide esa conclusión. Es cuestión que puede discutirse en otros procesos, algunos ya en curso (Sentencia de la Audiencia Provincial de La Coruña de fecha 25 de septiembre de 2012).

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Incumplimiento del contrato de mantenimiento del ascensor

La empresa encargada del servicio de mantenimiento del ascensor en una comunidad de propietarios presentó reclamación por importe de 673,05 euros en concepto de daños y perjuicios calculados conforme a la cláusula penal séptima del contrato por el que se encargaba del mantenimiento del ascensor, al haber sido resuelto el contrato por la comunidad de propietarios sin dar cumplimiento al plazo de preaviso, y una vez prorrogado él mismo según lo pactado.

El plazo pactado en el contrato no fue cumplido por la cComunidad, quien le remitió a la empresa encargada del mantenimiento del ascensor una carta rescindiendo el contrato sin causa y sin haber respetado el plazo de preaviso, por lo que reclamaba la indemnización calculada según la cláusula penal pactada.

La demanda de la empresa de mantenimiento fue estimada solo en parte, consecuencia de haber primero declarado válida la duración del contrato y sus prórrogas trienales, pero no así la cláusula penal que fue considerada abusiva por infringir el principio de ser las prestaciones “equilibradas” y por no haber acreditado los daños y perjuicios, fijando como indemnización la cantidad correspondiente a tres cuotas que serían las de los tres meses de preaviso.

La Audiencia Provincial de Madrid, en su Sentencia de fecha 29 de enero de 2013, revoca la decisión del Juzgado y estima íntegramente la demanda, al considerar que la cláusula penal del contrato no es abusiva. Los razonamientos fueron los siguientes:

a) La cláusula penal en los contratos tiene una función liquidadora de los daños y perjuicios que puede provocar el incumplimiento de los mismos, sin que sea preciso acreditar ni cuantificar estos daños, estableciendo el Art. 1154 de nuestro Código Civil, que “el Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor”.

b) En la enumeración de las cláusulas abusivas no está la cláusula penal, por tanto la calificación de ser o no abusiva deberá ser determinada caso a caso. Será abusiva si es contraria a las exigencias de la buena fe causando, en detrimento del consumidor, un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato.

c) En cuanto a las denominadas cláusulas penales, se determina como cláusula abusiva la imposición de una indemnización desproporcionadamente alta al consumidor que no cumpla sus obligaciones.

d) Lo que viene a significar que no cabe excluir a priori la validez de tales cláusulas penales, sino solamente de aquellas que conforme a tal parámetro se consideren abusivas.

e) Razonamiento que este tribunal comparte; no se considera abusiva por establecerse solo para caso de incumplimiento obligacional del consumidor y no para el caso de incumplimiento obligacional del profesional; para que así sea calificada es preciso que se imponga una indemnización desproporcionalmente alta para el consumidor.

f) Desproporcionalidad que no se aprecia por este tribunal, y es por ello que proceder revocar la sentencia estimando íntegramente la demanda interpuesta por la empresa de mantenimiento del ascensor y condenando a la comunidad de propietarios al pago de la cantidad total reclamada que asciende a 673,05 euros.

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¿Cómo funciona la mediación?

Se entiende por mediación aquel medio de solución de controversias, cualquiera que sea su denominación, en que dos o más partes intentan voluntariamente alcanzar por sí mismas un acuerdo con la intervención de un mediador.

Existen varios tipos de mediación:

a) La mediación en asuntos civiles y mercantiles.

b) La mediación penal.

c) La mediación con las Administraciones públicas.

d) La mediación laboral.

e) La mediación en materia de consumo.

- Voluntariedad y libre disposición: 

La mediación es voluntaria. Cuando exista un pacto por escrito que exprese el compromiso de someter a mediación las controversias surgidas o que puedan surgir, se deberá intentar el procedimiento pactado de buena fe, antes de acudir a la jurisdicción o a otra solución extrajudicial. Dicha cláusula surtirá estos efectos incluso cuando la controversia verse sobre la validez o existencia del contrato en el que conste.

Nadie está obligado a mantenerse en el procedimiento de mediación ni a concluir un acuerdo.

- Igualdad de las partes e imparcialidad de los mediadores

En el procedimiento de mediación se garantizará que las partes intervengan con plena igualdad de oportunidades, manteniendo el equilibrio entre sus posiciones y el respeto hacia los puntos de vista por ellas expresados, sin que el mediador pueda actuar en perjuicio o interés de cualquiera de ellas.

- Neutralidad

Las actuaciones de mediación se desarrollarán de forma que permitan a las partes en conflicto alcanzar por sí mismas un acuerdo de mediación.

- Confidencialidad

El procedimiento de mediación y la documentación utilizada en el mismo es confidencial. La obligación de confidencialidad se extiende al mediador, que quedará protegido por el secreto profesional, a las instituciones de mediación y a las partes intervinientes de modo que no podrán revelar la información que hubieran podido obtener derivada del procedimiento.

La confidencialidad de la mediación y de su contenido impide que los mediadores o las personas que participen en el procedimiento de mediación estén obligados a declarar o aportar documentación en un procedimiento judicial o en un arbitraje sobre la información y documentación derivada de un procedimiento de mediación o relacionada con el mismo, excepto:

a) Cuando las partes de manera expresa y por escrito les dispensen del deber de confidencialidad.

b) Cuando, mediante resolución judicial motivada, sea solicitada por los jueces del orden jurisdiccional penal.

La infracción del deber de confidencialidad generará responsabilidad en los términos previstos en el ordenamiento jurídico.

- Las partes en la mediación

La mediación se organizará del modo que las partes tengan por conveniente. Las partes sujetas a mediación actuarán entre sí conforme a los principios de lealtad, buena fe y respeto mutuo.

Durante el tiempo en que se desarrolle la mediación las partes no podrán ejercitar contra las otras partes ninguna acción judicial o extrajudicial en relación con su objeto, con excepción de la solicitud de las medidas cautelares u otras medidas urgentes imprescindibles para evitar la pérdida irreversible de bienes y derechos.

El compromiso de sometimiento a mediación y la iniciación de ésta impide a los tribunales conocer de las controversias sometidas a mediación durante el tiempo en que se desarrolle ésta, siempre que la parte a quien interese lo invoque mediante declinatoria.

Las partes deberán prestar colaboración y apoyo permanente a la actuación del mediador, manteniendo la adecuada deferencia hacia su actividad.

 

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Venta de parcelas rústicas en lugar de urbanas

El comprador de unas parcelas rústicas se negó a pagar el precio del contrato porque consideraba que las parcelas tenían que ser urbanas. El Tribunal Supremo, en su Sentencia de fecha 24 de enero de 2013 desestima el recurso de casación formulado por el comprador con los siguientes argumentos:

1. Que los terrenos no eran urbanizables o no estaban incluidos en el PAU y ello no puede calificarse como obligación accesoria.

Dado que nos encontramos ante un recurso de casación, esta Sala debe partir de los hechos declarados probados en la sentencia recurrida, cual es que las dos fincas vendidas a la demandada, hoy recurrente, se encuentran dentro del PAU 26 del Ayuntamiento. Toda la contestación a la demanda se basa en que no se encuentra parte de una de las finca en el PAU 26, y ese aserto ha sido rechazado, como hemos dicho, en apelación.

La recurrente confunde lo deseado con lo declarado, a saber, en los contratos en los que compró las fincas se expresaba su naturaleza rústica y su inclusión en el PAU 26, y eso lo han cumplido los vendedores, pero nunca se dijo que debían ser urbanos, ya que ello solo podría alcanzarse mediante la tramitación del Plan, y no se hizo constar como condición, probablemente porque la compradora consideró previsible lo que luego no consiguió, es decir, que todas las parcelas fuesen urbanas. De los hechos considerados probados en la sentencia de la Audiencia se constata que las fincas estaban en el PAU 26, y cumplida la obligación de entrega, ningún incumplimiento puede imputarse a los vendedores que transmitieron fincas rústicas y comprándolas la demandada sabiendo que lo eran y que estaban sometidas a un Plan de Actuación. No condicionándose la venta al éxito total o parcial de la reparcelación.

 2. Que ciertamente el comprador (recurrente) era profesional pero que también lo era el vendedor y que como comprador no tenía obligación de consultar las condiciones urbanísticas en el Ayuntamiento.

Como se deduce de lo antes expuesto no estamos ante un problema de información urbanística, pues la parte vendedora no se comprometió a que los terrenos fuesen urbanos, sino solo a que se encontrasen dentro del PAU 26, y ello se ha declarado probado que es así.

No se acredita que la parte vendedora mediante maquinaciones insidiosas provocase confusión en la compradora ni que los demandantes obrasen de mala fe. Ciertamente la condición de profesional de la demandada le debería haber impulsado a una consulta del régimen urbanístico de lo adquirido, y si no lo hizo no puede intentar que los riesgos de su inactividad recaigan sobre los vendedores.

Así, según la Sentencia de 17 de noviembre de 2006 , “no puede decirse que la buena fe exigible, como comportamiento honesto y leal en los tratos ( artículos 7.1 y 1258 CC ), imponga un especial deber de información de los vendedores que venga a coincidir con la que pueda obtenerse mediante la consulta de los Registros y de las Oficinas Públicas que la dispensan, entre otras razones porque la misma buena fe exige en la contraparte un comportamiento diligente…”

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La ejecución de obras en el contrato de alquiler

La regulación de las obras que se pueden realizar durante la vigencia del contrato de alquiler o arrendamiento se encuentran recogidas en los artículos 21 y siguientes de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos:

- Conservación de la vivienda

El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28 de la Ley 29/1994.

Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del alquiler, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.

Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por si mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

- Obras de mejora

El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.

El arrendador que se proponga realizar una de tales obras, deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.

El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

- Obras del arrendatario

El arrendatario no podrá realizar, sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2, del artículo 2 de la Ley 29/1994 o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la misma.

Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.

Si las obras han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato del arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior.

- Arrendatarios con minusvalía

El arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en la vivienda las obras que sean necesarias para adecuar ésta a su condición de minusválido o a la de su cónyuge o de la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, o a la de los familiares que con él convivan.

El arrendatario estará obligado al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior si así lo exige el arrendador.

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Responsabilidad del vendedor y derechos del consumidor

El consumidor y usuario tiene derecho a la reparación del producto, a su sustitución, a la rebaja del precio o a la resolución del contrato, de acuerdo con lo previsto en los artículos 119 y siguientes del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.    

- Reparación y sustitución del producto.

Si el producto no fuera conforme con el contrato, el consumidor y usuario podrá optar entre exigir la reparación o la sustitución del producto, salvo que una de estas dos opciones resulte objetivamente imposible o desproporcionada. Desde el momento en que el consumidor y usuario comunique al vendedor la opción elegida, ambas partes habrán de atenerse a ella. Esta decisión del consumidor y usuario se entiende sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo siguiente para los supuestos en que la reparación o la sustitución no logren poner el producto en conformidad con el contrato.

Se considerará desproporcionada la forma de saneamiento que en comparación con la otra, imponga al vendedor costes que no sean razonables, teniendo en cuenta el valor que tendría el producto si no hubiera falta de conformidad, la relevancia de la falta de conformidad y si la forma de saneamiento alternativa se pudiese realizar sin inconvenientes mayores para el consumidor y usuario.

Para determinar si los costes no son razonables, los gastos correspondientes a una forma de saneamiento deben ser, además, considerablemente más elevados que los gastos correspondientes a la otra forma de saneamiento.

- Reglas de la reparación o sustitución.

La reparación y la sustitución se ajustarán a las siguientes reglas:

  1. Serán gratuitas para el consumidor y usuario. Dicha gratuidad comprenderá los gastos necesarios realizados para subsanar la falta de conformidad de los productos con el contrato, especialmente los gastos de envío, así como los costes relacionados con la mano de obra y los materiales.Deberán llevarse a cabo en un plazo razonable y sin mayores inconvenientes para el consumidor y usuario, habida cuenta de la naturaleza de los productos y de la finalidad que tuvieran para el consumidor y usuario.
  2. La reparación suspende el cómputo de los plazos de garantía. El período de suspensión comenzará desde que el consumidor y usuario ponga el producto a disposición del vendedor y concluirá con la entrega al consumidor y usuario del producto ya reparado. Durante los seis meses posteriores a la entrega del producto reparado, el vendedor responderá de las faltas de conformidad que motivaron la reparación, presumiéndose que se trata de la misma falta de conformidad cuando se reproduzcan en el producto defectos del mismo origen que los inicialmente manifestados.
  3. Si concluida la reparación y entregado el producto, éste sigue siendo no conforme con el contrato, el consumidor y usuario podrá exigir la sustitución del producto, salvo que esta opción resulte desproporcionada, la rebaja del precio o la resolución del contrato en los términos previstos en este capítulo.
  4. La sustitución suspende los plazos de garantía desde el ejercicio de la opción por el consumidor y usuario hasta la entrega del nuevo producto. Al producto sustituto le será de aplicación, en todo caso, los nuevos plazos de garantía.
  5. Si la sustitución no lograra poner el producto en conformidad con el contrato, el consumidor y usuario podrá exigir la reparación del producto, salvo que esta opción resulte desproporcionada, la rebaja del precio o la resolución del contrato en los términos previstos en este capítulo.
  6. El consumidor y usuario no podrá exigir la sustitución en el caso de productos no fungibles, ni tampoco cuando se trate de productos de segunda mano.

    - Rebaja del precio y resolución del contrato.

    La rebaja del precio y la resolución del contrato procederán, a elección del consumidor y usuario, cuando éste no pudiera exigir la reparación o la sustitución y en los casos en que éstas no se hubieran llevado a cabo en plazo razonable o sin mayores inconvenientes para el consumidor y usuario. La resolución no procederá cuando la falta de conformidad sea de escasa importancia.La rebaja del precio será proporcional a la diferencia existente entre el valor que el producto hubiera tenido en el momento de la entrega de haber sido conforme con el contrato y el valor que el producto efectivamente entregado tenía en el momento de dicha entrega.  


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¿Se extingue el contrato de alquiler cuando fallece el inquilino?

Depende. Si no existe ningún familiar que se subrogue en el contrato de alquiler, se extingue. El artículo 16 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, dispone que, en caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato las siguientes personas:

a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.

b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.

d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.

e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.

f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.

Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido.

Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación establecido en el apartado anterior, salvo en que los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano.

Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al 65 por 100; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.

El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses.

Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse.

Por último, hay que saber que en arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad.

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