Tapiado de una ventana del baño por una construcción colindante

Hoy vamos a analizar si una ventana existente en la pared, que da luces y vistas al baño de la vivienda del reclamanate, se trata de un hueco de mera tolerencia, y como tal, que puede ser tapado por los vecinos que han levantado una nueva construcción, al carecer de derecho de luces y vistas, a través de ella.

La situación de la referida ventana en el baño, inmediatamente debajo del techo, el hecho reconocido por el reclamante de que la ventana original tenia hierros cruzados, la ubicación de la misma en la parte del muro que tiene la consideración de privativo, y las dimensiones de la ventana, bastante inferiores a las que presenta en la actualidad, evidencia, que se trataba de una ventana o hueco de los de mera tolerancia a los que se refiere, el art. 581 del Código Civil .

Pues bien, si no existe servidumbre de luces y vistas, la ventana abierta en la pared del reclamante con vistas rectas sobre la propiedad de los vecinos es un acto de mera tolerancia, derivado de las relaciones de vecindad, y en cualquier momento pueden ser cerradas mediante la adquisición de la medianería o construcción adosada.

En el Código Civil se regulan las restricciones o limitaciones del derecho de propiedad para abrir huecos o ventanas en pared propia, de manera que, cuando la pared (no medianera) sea contigua a finca ajena, sólo se pueden hacer los tragaluces a que se refiere el artículo 581, en las condiciones que especifica de altura y características detalladas en el mismo, o bien, prohibiendo la apertura de aquellos (también balcones o voladizos semejantes) a menos de dos metros de distancia en vista recta o de sesenta centímetros en vista oblicua sobre la finca del vecino.

Se pretende, con estas limitaciones, contribuir al respeto de la privaticidad, evitando una observación directa, por medio de la vista, de lo que sucede en el predio colindante. El derecho a abrir los huecos o ventanas de referencia no deriva de ninguna servidumbre legal sino del mismo derecho de propiedad, aunque limitado en su ejercicio por relaciones de vecindad. Tal derecho coexiste con el correlativo del fundo contiguo a edificar libremente, e incluso, en el caso del artículo 581, a cubrirlos levantando pared aneja a la que tenga el hueco o ventilación.

Los vecinos del reclamante, como propietarios del fundo contiguo, han hecho uso, de su derecho a edificar libremente sobre el mismo, y a cubrir la expresada ventana del baño.

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El comprador por contrato privado no tiene legitimación en la expropiación

La Administración expropiante, salvo prueba en contrario, ha de considerar propietario a quien con tal carácter conste en registros públicos que produzcan presunción de titularidad, que sólo puede ser destruida judicialmente, de manera que, para que, conforme al artículo 7 de dicha Ley , se opere formalmente en el expediente expropiatorio la subrogación del adquirente de un bien o derecho en curso de expropiación, deberá ponerse en conocimiento de la Administración el hecho de la transmisión y el nombre y domicilio del nuevo titular, siendo tomadas únicamente en consideración las transmisiones judiciales, las inter vivos que consten en documento público y las mortis causa respecto de los herederos o legatarios.

Igualmente el Tribunal Supremo ha venido reiterando, que incumbiría en este caso al recurrente, probar que le corresponde la titularidad dominical de la finca, desvirtuando la presunción de exactitud de los asientos registrales, y por tanto que pública y notoriamente es el propietario de las fincas expropiadas, ya que son otras las personas que registralmente aparecen como tales y con ellas se entendió el procedimiento expropiatorio.

La Sala de instancia, refiriéndose al documento privado de compraventa que se aportó en vía administrativa, y en el que el comprador pretende fundamentar la notoriedad en la propiedad de las fincas expropiadas, señala que dicho documento “no revela con claridad la identidad entre la finca adquirida por el actor y las que son objeto de expropiación”.

La estimación de la pretensión equivale a que se prescinda de unos asientos registrales, amparados por el principio de legitimación, el cual atribuye al titular registral competencia exclusiva respecto de una cosa o un derecho inscrito, dotando, al mismo tiempo, al contenido del Registro, de una apariencia de verdad y de una presunción de exactitud, mientras no se demuestre la inexactitud, lo que obliga a mantener la titularidad de quien aparezca inscrito. Esto y no otra cosa es lo que resulta de la relación entre los arts. 38.1 y 97, en relación con el art. 1.3, todos ellos de la Ley Hipotecaria , según el último de los cuales los asientos del Registro “.. en cuanto se refieren a los derechos inscribibles están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producirán todos los efectos mientras no se declare su inexactitud..”, lo que significa que debe darse por existente el derecho real que figura inscrito mientras no exista contradicción, en cuyo caso prevalecerá el título o la causa de adquirir eficaz.

Ciertamente, nos hallamos ante una presunción “iuris tantum”, que puede ser destruida, pero no en un recurso contencioso administrativo, sino en un proceso civil donde se ventile el derecho de las partes y éstas obtengan, en su caso, una sentencia contradictoria a la inscripción o asiento registral; mientras ésta no se produzca, y no se obtenga una sentencia que declare la inexactitud del asiento, esta Sala no puede desconocer la presunción de exactitud del asiento, y debe de mantenerlo (Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 11 de julio de 2014).

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Expediente de dominio de reanudación de tracto sucesivo

El auto judicial recaído en expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido, cualquiera que sea la fecha de la inscripción contradictoria, es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor, y ello por una triple razón:

a) Porque contra la regla básica de nuestro sistema que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado (cfr. artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), dicho auto puede provocar la cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias;

b) Porque contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria), se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento y de ahí que el propio artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios;

y c) Porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro (cfr. artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria), se posibilita la inscripción en virtud de un auto que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple documento privado y que tal auto recae en un procedimiento en el que puede no quedar asegurado el legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores (cfr. artículos 1218 y 1225 del Código Civil, 602 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 201 de la Ley Hipotecaria).

Esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa por parte del registrador del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de terceros (al permitir una disminución de las formalidades que en los supuestos ordinarios se prescriben, precisamente, para la garantía de aquéllos, como por ejemplo la exigencia de formalización pública del negocio adquisitivo para su inscripción registral), o para la elusión de las obligaciones fiscales (las inherentes a las transmisiones intermedias, etc.).

Se impone, por tanto, una interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis y así resulte del auto calificado, puede accederse a la inscripción. De ahí que no se admita la posibilidad de reanudación de tracto sucesivo a través de expediente de dominio cuando el promotor sea causahabiente del titular registral ya que en tales casos no hay verdadero tracto interrumpido y lo procedente es aportar el título de adquisición (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 27 de marzo de 2014).

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¿Prevalece el Registro de la Propiedad o la Ley de Costas?

Se plantea si la inscripción de los terrenos en el Registro de la Propiedad es equiparable a la existencia de una sentencia judicial firme declarativa de la propiedad particular, que constituye el requisito exigido en el apartado 1 de la disposición transitoria primera de la Ley de Costas para conferir al titular el derecho de ocupación y aprovechamiento del dominio público marítimo-terrestre.

Con independencia del alcance probatorio de las certificaciones registrales, y de la salvaguarda judicial de los asientos del Registro de la Propiedad, es claro que la existencia de inscripción registral no constituye el supuesto contemplado en el apartado 1 de la Disposición Transitoria Primera de la Ley de Costas, que se refiere de manera clara e inequívoca a la existencia de sentencia judicial firme. Por tanto, aunque se admita el hecho de la inscripción registral, que ni la Administración recurrida ni la Sala de instancia han cuestionado, ello en nada altera la conclusión alcanzada la sentencia.

Por lo demás, cuando la disposición transitoria primera de la Ley de Costas se refiere a la declaración de propiedad contenida en “sentencia judicial firme” utiliza esta expresión en su significado técnico jurídico más preciso, el de las resoluciones judiciales contra las que no cabe recurso y pasan en autoridad de cosa juzgada (vid artículos 369 y 408 de la de 1881, vigente cuando se promulgó la Ley de Costas y 207 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000, dando la Ley de Costas un tratamiento diferenciado al caso de los derechos inscritos en el Registro de la Propiedad, lo que impide acudir a la vía de la interpretación analógica que pretende la recurrente.

Así, por ejemplo, la Ley de Costas niega todo valor obstativo frente al dominio público a las detentaciones privadas, aun amparadas por inscripciones en el Registro de la Propiedad (artículo 8 de la Ley de Costas ); e impide que las inscripciones registrales prevalezcan sobre la naturaleza demanial de los bienes deslindados en cuanto declaran la posesión y la titularidad dominical a favor del Estado  (artículo 13.1 de la Ley de Costas ).

En definitiva, el valor jurídico conferido a las inscripciones registrales declarativas en modo alguno es equiparable al supuesto a que se refiere el apartado 1 de la disposición transitoria primera de la Ley de Costas , esto es, el reconocimiento de la titularidad dominical por sentencia judicial firme.

Por lo tanto, ni de la Ley de Costas ni de la Ley Hipotecaria resulta la posibilidad, a los efectos que nos ocupan, de la asimilar las inscripciones registrales a las sentencias firmes (Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 8 de marzo de 2013).

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Obras ilegales: demolición y sanción

El ejercicio de la potestad urbanística de restauración de la realidad material alterada por obras no legalizables (ilegales e ilegalizables), en la medida en que finaliza con la orden de demolición de edificaciones, se traduce en una orden de ejecución, una obligación de hacer que recae sobre el propietario de las edificaciones o persona que tenga título jurídico suficiente al efecto sobre las edificaciones a demoler.

Es una constante en el ordenamiento jurídico-urbanístico en supuestos de transmisión de fincas la subrogación del nuevo adquiriente en los deberes y cargas urbanísticas que recayeran sobre los terrenos, a cuyo efecto el artículo 88 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976  disponía que la enajenación de fincas no modificará la situación de su titular en orden a las limitaciones y deberes instituidos por esta Ley o impuestos, en virtud de la misma, por los actos de ejecución de sus preceptos y el adquirente quedará subrogado en el lugar y puesto del anterior propietario en los compromisos que hubiere contraído con las Corporaciones públicas respecto a la urbanización y edificación (principio que mantuvo el artículo 22 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992, el artículo 21 de la posterior Ley 6/1998 y el vigente Texto Refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, cuyo artículo 19.1 sigue manteniendo el principio de subrogación del comprador en los deberes y cargas urbanísticas.

Por eso, es acertada la distinción que hace la sentencia en cuanto al diferente régimen de las potestad urbanística sancionadora, en que rige el principio de personalidad-culpabilidad, no pudiendo ser sancionado quien no cometió la infracción urbanística y no siendo transmisible la sanción.

Lo que no ocurre con el ejercicio de la potestad de restauración de la legalidad urbanística en que la demolición de lo construido ilegalmente y no legalizable, al tratarse de una obligación “propter rem” va unida a la propiedad de la finca (todo ello, como resulta obvio, sin perjuicio de las consecuencias legales entre el anterior y el nuevo propietario como consecuencia de la demolición de lo ilegalmente construido) -Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 27 de septiembre de 2013-.

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La inscripción de los excesos de cabida de las fincas en el Registro

En cuanto a la inscripción de los excesos de cabida debe cumplir los siguientes requisitos:

a) la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente, es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados;

b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente;

c) que para la registración del exceso de cabida es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca (cfr. artículo 298, inciso último, del Reglamento Hipotecario);

y, d) las dudas sobre la identidad de la finca deben estar justificadas, es decir, fundamentadas en criterios objetivos y razonados.

El artículo 53 apartado octavo de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, al objeto de dar mayor certidumbre a las descripciones de las fincas registrales, al regular la rectificación de las descripciones de las fincas registrales, establece que «la rectificación de la cabida de una finca registral, o la alteración de sus linderos cuando éstos sean fijos o de tal naturaleza que existan dudas de la identidad de la finca podrá realizarse con base en una certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca», pero añade en su inciso final la cautela de que «siempre que, entre la descripción de la finca en esta certificación y la que conste en el Registro, pueda deducirse la identidad de la finca.

En otro caso el registrador no practicará la inscripción, pudiendo extender anotación preventiva de suspensión con arreglo a la legislación hipotecaria.

Mientras esté suficientemente razonadas las dudas del registrador respecto de la identidad de las fincas no es el marco del recurso contra su calificación el adecuado para dilucidarlas, sino la vía jurisdiccional, toda vez que constituyen una situación de hecho que no puede ser decidida en el seno del recurso gubernativo y que habrá de ser planteada por el interesado ante el juez de Primera Instancia del correspondiente partido judicial, conforme a lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, para que sea éste quien determine si es o no inscribible el documento presentado (Resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado de fecha 5 de agosto de 2013).

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¿Se puede modificar el uso de un local comercial a vivienda?

La cuestión debe resolverse teniendo en cuenta lo que dispongan los Estatutos de la comunidad de vecinos. En ocasiones, existen cláusulas que lo prohíben. Vamos a analizar un caso real.

Nos planteamos si es posible modificar la descripción de una finca inscrita como perteneciente a un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal de modo que pase a constar como vivienda cuando consta inscrita como local comercial y existe determinada cláusula estatutaria al respecto.

En concreto la cláusula estatutaria dice así: «El local comercial sito en la planta quinta, bajo cubierta, se encuentra sin la construcción del cerramiento del mismo y, el propietario o propietarios del mismo, podrán levantar el cerramiento del mismo, sin necesidad de obtener para ello autorización de la junta de propietarios, así como podrá destinarse el mismo, indistintamente, a local de negocio o despacho, sin más limitaciones que las resultantes de la legislación general en materia de actividades molestas, nocivas o peligrosas.»

La registradora de la propiedad entiende que la previsión estatutaria implica una limitación en las facultades de uso del propietario del local mientras que el recurrente opina lo contrario.

El recurso no puede prosperar. Es cierto que es doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado que los principios informadores del derecho de propiedad no sufren alteración como consecuencia de la debida armonización con las limitaciones derivadas del régimen de propiedad horizontal e impuestas por la unidad física de la edificación.

Es cierto que en aplicación de lo anterior, la Dirección General ha afirmado reiteradamente que la vocación expansiva del dominio permite cualquier uso del objeto sobre el que recae siempre que sea conforme a su naturaleza y a los fines generales del dominio y específicos del régimen de propiedad horizontal.

Ahora bien es igualmente doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado que nada obsta a que los estatutos del régimen de propiedad horizontal, en cuanto conformadores del régimen jurídico a aplicar tanto a los elementos comunes como a los privativos que componen su objeto, delimiten el contenido de estos últimos estableciendo restricciones a sus posibles usos (artículos 5 y 7 de la Ley de Propiedad Horizontal).

Para que dichas limitaciones tengan alcance real y excluyente de otros usos posibles es preciso por un lado que estén debidamente recogidas en los estatutos (vid. Resoluciones de 12 de diciembre de 1986 y 23 de marzo de 1998) y por otro que lo sean con la debida claridad y precisión (Resolución de 20 de febrero de 1989).

La doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado se acomoda perfectamente a la jurisprudencia del Tribunal Supremo que tiene declarado (vid. Sentencias en los «Vistos» entre muchas otras) tanto el principio de libertad de uso de los elementos privativos como su restricción en aquellos supuestos en que así resulte de una norma estatutaria. Igualmente es doctrina jurisprudencial que en este ámbito de la propiedad horizontal la mera descripción del uso atribuido a un elemento privativo no constituye por si restricción de uso alguna.

Para que así ocurra es preciso que la limitación se haya hecho constar de modo expreso en los estatutos y que conste en la correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad con el fin de ser eficaz frente a terceros (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 15 de julio de 2013).

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¿Qué es la servidumbre de andamiaje?

Al regular el Código Civil las servidumbres, dentro de la normativa de una de las servidumbres legales, en concreto la de paso, dispone, en el artículo 569, que: “Si fuere indispensable para construir o reparar algún edificio pasar materiales por predio ajeno, o colocar en él andamios u otros objetos para la obra, el dueño de este predio está obligado a consentirlo, recibiendo la indemnización correspondiente al perjuicio que se le irrogue”.

En este precepto se consagra la denominada “servidumbre de andamiaje”.La constitución de esta servidumbre de andamiaje pivota sobre el concepto de la “indispensabilidad” . Siendo lo indispensable el paso y no la obra a ejecutar en el edificio (puede ser de mero ornato o embellecimiento). En principio el concepto indispensable guarda relación con la necesidad. La necesidad aparece como presupuesto fundamental, pues, para poder llevar a cabo esas obras, no hay otra posibilidad; no cabe dispensa o excusa alguna. Pero el término indispensable del artículo 569 del Código Civil no puede entenderse de modo absoluto, sino que debe ceder ante posibles medidas correctoras propuestas por el dueño del predio sirviente antieconómicas en relación con lo que se discute, extraordinariamente molestas o de ejecución compleja hasta el punto de exceder lo accesorio de lo principal.

A la servidumbre de andamiaje del artículo 569 del C.c . le es de aplicación los principios consagrados en los artículos 565 y 566 del C.c. De tal manera que el contenido de la servidumbre debe ser lo menos perjudicial posible para el predio sirviente siempre que baste para satisfacer el requisito de la indispensabilidad. Al final de la redacción del artículo 569 del Código Civil se lee: “… recibiendo (el dueño del predio que consiente el paso) la indemnización correspondiente al perjuicio que se le irrogue”.

La cuestión que se plantea es la de si nos encontramos ante una indemnización que constituye un requisito previo a la ocupación temporal de la finca que consistiría en un canon de ocupación o precio de alquiler, o si, por el contrario sería una consecuencia o efecto de la ocupación, deviniendo tan solo exigible por la causación de perjuicios que excedan de las normales incomodidades y molestias propias de la ocupación temporal de la finca.

La contestación a esta cuestión proviene de la naturaleza del derecho reconocido en el artículo 569 del Código Civil . Y así, de sostenerse que se trata de una verdadera y genuina servidumbre legal de paso quedaría sometida al requisito previo de la “justa indemnización” por la constitución forzosa o legalmente necesaria de la servidumbre (tal y como se prevé en el art. 564 del C.c .) consistente en un canon de ocupación o precio de alquiler.

Por el contrario, de mantenerse que se trata de una limitación legal del dominio de los predios por razón de la buena vecindad no concurriría el requisito previo del pago de un canon de ocupación o precio de alquiler y ello porque, a diferencia de las servidumbres, las limitaciones legales por razón de vecindad se caracterizan por la “reciprocidad” de la que se deriva que las normales incomodidades por la ocupación temporal de la finca son de obligada tolerancia sin cobrar nada por ello, por exigencia de la propia convivencia vecinal, sin perjuicio de una eventual y posterior indemnización a que pueda dar lugar la ocupación temporal, si, por su intensidad, extensión superficial o duración, las incomodidades, molestias o perturbaciones que generará rebasaran las ordinarias o usualmente tolerables en una normal convivencia vecinal o si se hubieran causado daños imputables a las labores o instalaciones efectuadas en el curso de la ocupación.

Consideramos que la verdadera naturaleza del derecho reconocido en el artículo 569 del Código Civil no es el de una servidumbre legal de paso sino una limitación legal del dominio de los predios por razón de buena vecindad (Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 16 de julio de 2013).

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¿Quién responde de los perjuicios causados a terceros en la ejecución de las obras?

En los casos en los que la realización de la obra se encarga a un contratista, la responsabilidad corresponde exclusivamente a éste, como contratista independiente, siempre que dicho contrato no sea determinante de una relación de subordinación o dependencia entre la empresa promotora y la contratista.

La extensión de la responsabilidad al comitente solo se puede justificar cuando la propiedad o promotora de la obra tiene el control de la misma y el ejecutor “se encuentra incardinado en su organización, correspondiéndole al promotor el control, vigilancia y dirección de las labores encargadas”, y extiende también la responsabilidad por los daños a terceros cuando el comitente encarga la obra a personal no “cualificado profesionalmente con suficientes conocimientos para un ejercicio normalmente correcto de la lex artis,… pues ello es determinante de la responsabilidad por hecho de otro, según la interpretación jurisprudencial del artículo 1903 del Código Civil.

En la ejecución de una obra encargada a una empresa o profesional respecto del cual no existe relación de subordinación con el comitente o dueño de la obra, falta toda razón esencial para aplicar el art. 1903 del Código Civil, puesto que el ejecutor tiene autonomía en su organización y medios, y es él quien debe asumir los riesgos inherentes al cometido que desempeña. Y la responsabilidad del comitente se limita a los supuestos en que se hubiera reservado participación en los trabajos sometiéndolos a su vigilancia o dirección, o de que se trate de una promoción inmobiliaria con ánimo de lucro, en el que cabe imponer la asunción de los riesgos por la obtención de provechos mercantiles de la obra, y porque cabe inferir dependencia en su ejecutor material.

También puede incorporarse al vínculo de responsabilidad extracontractual al comitente en aquellos supuestos en los cuales se demuestre la existencia de culpa “in eligendo” en la selección del contratista, cuya concurrencia depende de que las características de la empresa contratada para la realización de la obra no sean las adecuadas para las debidas garantías de seguridad, caso en el que podrá apreciarse la existencia de responsabilidad, que las más moderna doctrina y jurisprudencia no consideran como una responsabilidad por hecho de otro amparada en el artículo 1903 del Código Civil , sino como una responsabilidad derivada del artículo 1902 del Código Civil por incumplimiento del deber de diligencia en la selección del contratista.

El propietario de la obra se limitó a contratar la ejecución de la edificación con personas que se suponían capacitadas y, con la titulación profesional adecuada al efecto, -como fueron un arquitecto, un aparejador y diversos encargados parciales de la obra- sin que aquélla tuviera ningún tipo de intervención en la dirección y ejecución de los trabajos, ni consta tuviese conocimiento de la situación de riesgo que, en definitiva, provocó el siniestro (Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de fecha 12 de julio de 2013).

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La servidumbre de paso para tendido eléctrico

Bajo la rúbrica de las servidumbres legales” regula el Código Civil, en sus artículos 549 a 593 , diferentes servidumbres cuyo rasgo común es el de estar “impuestas por la Ley”, teniendo como motivo “la utilidad pública o el interés de los particulares”.

Ahora bien, esta regulación de las servidumbres legales ha sido desbordada por la propia legislación administrativa, en la que aparece con frecuencia la denominación de servidumbre para calificar situaciones de sujeción, pero sin una distinción clara de las limitaciones dominicales a que se refiere el artículo 348 del Código Civil, al definir la propiedad como “el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes”, delimitación “de acuerdo con las leyes”, a que se refiere igualmente el artículo 33.2 CE .

Se da una limitación legal cuando esta afecta a todos los predios que se hallan en determinadas condiciones por lo que han de guardar las prescripciones legales; por el contrario la servidumbre constituye un gravamen que impone una sujeción parcial de un precio a la utilización en uso o en beneficio de otro predio, el dominante, si bien en las servidumbres administrativas es opinión común que no es esencial la idea de predio dominante, ya que ni siquiera existe normalmente y la restricción se establece en beneficio de la comunidad.

Pues bien, cuando se trata del paso de energía eléctrica, según la anterior resolución, la doctrina, tanto administrativa como civil, nacional o extranjera, ha cuestionado si se trata de una verdadera servidumbre administrativa, o por el contrario de una limitación legal del dominio, si bien la doctrina mayoritaria considera que se trata de una servidumbre regulada por su Ley y su Reglamento, siendo los vigentes la 54/1997 de 27 de noviembre y el RD 1955/2000 de 1 de diciembre. Así, el artículo 157.1 de esta última norma establece que la servidumbre de paso de energía eléctrica gravará los bienes ajenos en la forma y con el alcance que se determinan en la Ley del Sector Eléctrico, en el presente Reglamento y en la legislación general sobre expropiación forzosa y se reputará servidumbre legal a los efectos prevenidos en el artículo 542 del Código Civil y demás con él concordantes.

Por otra parte nos dice la Sentencia del Tribunal Supremo 22 de diciembre de 2008 , que el Código civil clasifica las servidumbres en distintas categorías, que tienen importancia en el momento de determinar sus efectos; el artículo 532 CC establece la distinción entre servidumbres aparentes y no aparentes, que los párrafos cuarto y quinto definen del modo siguiente: “aparentes, las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores, que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas” y “no aparentes, las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia”. A los efectos de este recurso, por tanto, debe determinarse qué hay que entender por “signos exteriores”, ya que si no existieran dichos signos, nos encontraríamos ante una servidumbre no aparente, que no afectaría al comprador y si los hubiera, la servidumbre sería aparente y el comprador quedaría afectado por ella.

Pues bien, la estructura de la torreta, su ubicación, el cableado que llega y sale de la misma, perfectamente perceptibles en las fotografías que como documentos n.o 4 y 5 acompañan a la demanda, integran tal signo aparente con una contundencia de siete metros de altura, en paraje sin apenas edificaciones y las existentes de una sola planta.

Además, el “signo exterior” ha de manifestar de forma inequívoca, permanente e instrumental a la existencia del gravamen. La sentencia de 15 marzo 1993 dice que “cuando los signos son ostensibles, permanenciales y perfectamente exteriorizados, tal apariencia indubitada produce una publicidad en semejanza a la inscripción en el Registro“.

Por tanto, la presencia constatada físicamente por las pruebas aportadas de una conducción eléctrica por cables y torres en el terreno comprado por la inmobiliaria, fácilmente perceptible con la vista, le otorga el carácter de aparente, por lo que afecta al comprador, al no ser necesario que, para ello, estuviese especificada en el título de adquisición.”

En cuya consecuencia, ante tal signo aparente, no opera en autos, la invocada presunción de encontrarse la finca libre de cargas; pues con tal apariencia, estamos, como indica la citada jurisprudencia ante una publicidad en semejanza a la inscripción en el Registro.”(Sentencia de la Audiencia Provincial de Mallorca de fecha 30 de julio de 2013).

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