La inscripción de los excesos de cabida de las fincas en el Registro

En cuanto a la inscripción de los excesos de cabida debe cumplir los siguientes requisitos:

a) la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente, es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados;

b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente;

c) que para la registración del exceso de cabida es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca (cfr. artículo 298, inciso último, del Reglamento Hipotecario);

y, d) las dudas sobre la identidad de la finca deben estar justificadas, es decir, fundamentadas en criterios objetivos y razonados.

El artículo 53 apartado octavo de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, al objeto de dar mayor certidumbre a las descripciones de las fincas registrales, al regular la rectificación de las descripciones de las fincas registrales, establece que «la rectificación de la cabida de una finca registral, o la alteración de sus linderos cuando éstos sean fijos o de tal naturaleza que existan dudas de la identidad de la finca podrá realizarse con base en una certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca», pero añade en su inciso final la cautela de que «siempre que, entre la descripción de la finca en esta certificación y la que conste en el Registro, pueda deducirse la identidad de la finca.

En otro caso el registrador no practicará la inscripción, pudiendo extender anotación preventiva de suspensión con arreglo a la legislación hipotecaria.

Mientras esté suficientemente razonadas las dudas del registrador respecto de la identidad de las fincas no es el marco del recurso contra su calificación el adecuado para dilucidarlas, sino la vía jurisdiccional, toda vez que constituyen una situación de hecho que no puede ser decidida en el seno del recurso gubernativo y que habrá de ser planteada por el interesado ante el juez de Primera Instancia del correspondiente partido judicial, conforme a lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, para que sea éste quien determine si es o no inscribible el documento presentado (Resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado de fecha 5 de agosto de 2013).

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¿Cómo se inscribe el exceso de cabida de una finca en el Registro de la Propiedad?

Es doctrina reiterada de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en cuanto a la inscripción de los excesos de cabida, que debe partirse del principio de que:

a) la registración de un exceso de cabida “stricto sensu” sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente, es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados;

b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente;

c) que para la registración del exceso de cabida es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca ( artículo 298, inciso último, del Reglamento Hipotecario); y,

d) las dudas sobre la identidad de la finca deben estar justificadas, es decir, fundamentadas en criterios objetivos y razonados.

En el expediente decidido por la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 6 de mayo de 2013, el registrador funda sus dudas en la magnitud del exceso de cabida, que duplica la superficie de las fincas. Efectivamente, la finca registral número 4.610 consta inscrita en el Registro de la Propiedad con 62 áreas y 58 centiáreas,  y se pretende que pase a tener 1 hectárea, 73 áreas y 69 centiáreas, siendo todos sus  linderos no fijos; y, respecto de la registral número 4.688 consta en el Registro de la Propiedad con una superficie de 25 áreas y 68 centiáreas y pasa a tener una superficie de 73 áreas y 69 centiáreas, teniendo en parte linderos no fijos.

En realidad, más que de un problema de dudas de identidad de la finca estamos ante un caso de no cumplimiento de los requisitos necesarios para inscribir el exceso de cabida como si de una mera rectificación de superficie se tratara.

La Dirección General de los Registros y del Notariado tiene reiteradamente señalado que todo exceso de cabida que exceda de la vigésima parte de la cabida inscrita debe ser tratada como un supuesto de inmatriculación (art. 298 del Reglamento Hipotecario).

En consecuencia, el hecho de que no se haya aportado título inmatriculador suficiente ni certificación catastral totalmente coincidente con el título, impide practicar la inscripción del exceso de cabida dada su extensión.

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