Tapiado de una ventana del baño por una construcción colindante

Hoy vamos a analizar si una ventana existente en la pared, que da luces y vistas al baño de la vivienda del reclamanate, se trata de un hueco de mera tolerencia, y como tal, que puede ser tapado por los vecinos que han levantado una nueva construcción, al carecer de derecho de luces y vistas, a través de ella.

La situación de la referida ventana en el baño, inmediatamente debajo del techo, el hecho reconocido por el reclamante de que la ventana original tenia hierros cruzados, la ubicación de la misma en la parte del muro que tiene la consideración de privativo, y las dimensiones de la ventana, bastante inferiores a las que presenta en la actualidad, evidencia, que se trataba de una ventana o hueco de los de mera tolerancia a los que se refiere, el art. 581 del Código Civil .

Pues bien, si no existe servidumbre de luces y vistas, la ventana abierta en la pared del reclamante con vistas rectas sobre la propiedad de los vecinos es un acto de mera tolerancia, derivado de las relaciones de vecindad, y en cualquier momento pueden ser cerradas mediante la adquisición de la medianería o construcción adosada.

En el Código Civil se regulan las restricciones o limitaciones del derecho de propiedad para abrir huecos o ventanas en pared propia, de manera que, cuando la pared (no medianera) sea contigua a finca ajena, sólo se pueden hacer los tragaluces a que se refiere el artículo 581, en las condiciones que especifica de altura y características detalladas en el mismo, o bien, prohibiendo la apertura de aquellos (también balcones o voladizos semejantes) a menos de dos metros de distancia en vista recta o de sesenta centímetros en vista oblicua sobre la finca del vecino.

Se pretende, con estas limitaciones, contribuir al respeto de la privaticidad, evitando una observación directa, por medio de la vista, de lo que sucede en el predio colindante. El derecho a abrir los huecos o ventanas de referencia no deriva de ninguna servidumbre legal sino del mismo derecho de propiedad, aunque limitado en su ejercicio por relaciones de vecindad. Tal derecho coexiste con el correlativo del fundo contiguo a edificar libremente, e incluso, en el caso del artículo 581, a cubrirlos levantando pared aneja a la que tenga el hueco o ventilación.

Los vecinos del reclamante, como propietarios del fundo contiguo, han hecho uso, de su derecho a edificar libremente sobre el mismo, y a cubrir la expresada ventana del baño.

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¿En qué consiste la servidumbre de acceso, luces y vistas?

Vamos a analizar un caso real para saber qué derechos otorga y cómo funciona la servidumbre de acceso, luces y vistas.

La dueña de dos locales ubicados en planta baja y entreplanta de un edificio en régimen de propiedad horizontal demandó a la comunidad y mancomunidad de propietarios, en ejercicio de acción confesoria de servidumbre de acceso, luces y vistas, y de acción de indemnización de daños y perjuicios.

La dueña de los locales interesó el reconocimiento del derecho de servidumbre constituido a favor del local sito en la entreplanta (a fin de disfrutar de acceso o paso a través de la zona común del porche y de poder abrir huecos para escaparates) y la condena de los demandados a retirar los elementos que impedían su ejercicio y a pagar los daños y perjuicios derivados de la imposibilidad de disponer del local para el ejercicio de la actividad solicitada y concedida por el Ayuntamiento (guardería infantil).

Para sustentar sus pretensiones aportó, entre otros documentos, copia de la escritura de venta de los locales y copia de la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal correspondiente al edificio donde se ubican. En esta segunda, al describir la superficie de cada construcción (apartado Primero del «Otorgan») se especifica que la planta baja es «donde se ubica el portal de acceso y los locales comerciales (que a su vez se hallan distribuidos en zona de planta baja estrictamente y zona de entreplanta)». Por su parte, el apartado Tercero del mismo señala que «los locales de planta baja tendrán acceso directamente a la zona de porche, desde la fachada que le sirva de lindero frente a tal porche, pudiendo abrir a la misma zona escaparates». La misma estipulación se recoge en la escritura de compraventa de los referidos locales.

La comunidad de propietarios negó que los expresados documentos reconocieran al local de la actora el derecho controvertido.

El Juzgado desestimó la demanda al entender que ni la escritura de obra nueva y división horizontal ni la de compraventa reconocían al local de la entreplanta el derecho a abrir huecos con salida al porche, zona común recreativa y deportiva, siendo por ello conforme a Derecho la negativa de la Comunidad, en la medida que cualquier obra dirigida a facilitar dicho acceso constituiría una alteración de un elemento común, sujeta a previa autorización de la Junta.

La Audiencia Provincial estimó parcialmente el recurso de la dueña de los locales. La sentencia consideró extinguido el derecho de servidumbre de acceso o paso, y únicamente declaró el derecho de servidumbre de luces del local de la entreplanta, que le permitía abrir escaparates en la fachada adyacente a la zona de porche. También condenó a la comunidad de propietarios a retirar los elementos que impedían ejercitar tal derecho.

Sus principales razonamientos fueron, en síntesis, los siguientes:

a) Como resultado de valorar nuevamente la documental obrante, en particular la escritura de división horizontal, cabe concluir, en sentido opuesto al Juzgado, que los locales de la entreplanta sí tienen derecho de paso o acceso a través del porche cubierto que constituye zona común, y también derecho a abrir al mismo escaparates por cuanto la referencia a locales de la planta baja, en plural, debe entenderse en el sentido de comprender tanto el local de la planta baja en sentido estricto como el de la entreplanta, todo lo cual supone el reconocimiento a favor del litigioso (el de la entreplanta) de dos servidumbres, una de acceso o paso y otra de escaparates o vistas.

b) Mientras la servidumbre de vistas se constituyó como voluntaria, la de paso o acceso fue concebida como forzosa, para satisfacer una situación de necesidad, sin que sea impedimento para considerarla como forzosa que no nazca de ley ni de decisión judicial o administrativa sino de un título voluntario.

c) Como el derecho de paso y uso de la zona común ya viene siendo realizado a través de la puerta de acceso a la vía pública adyacente a la puerta del local de la planta baja desde el momento que, según consta en la escritura de venta, la dueña de los locales procedió a agrupar ambos locales en un solo inmueble, debe entenderse desaparecida la situación de necesidad y extinguida la servidumbre forzosa de paso en aplicación del artículo 568 del Código Civil.

d) Por el contrario, la servidumbre de luces y vistas que posibilita, según el título, la apertura de escaparates, al tener carácter voluntario, no resulta afectada el artículo 568 del Código Civil y ha de reputarse subsistente.

e) No procede estimar la pretensión de indemnización por no haberse acreditado el perjuicio por el que se reclama, al no constar que el hecho de haberle impedido la comunidad la apertura de acceso y escaparate haya supuesto un obstáculo para el ejercicio de la actividad de guardería que la demandante venía desarrollando en los dos locales agrupados. (La sentencia de la Audiencia Provincial fue confirmada por la posterior del Tribunal Supremo de fecha 17 de noviembre de 2011).

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