Obras realizadas sin autorización de la comunidad de vecinos

En el supuesto que comentamos hoy vamos a analizar si las instalaciones efectuadas sobre elementos privativos, no son ilegales si no menoscaban la seguridad del edificio, ni se altera la estructura, ni se menoscaba la configuración exterior, ni perjudica derechos de otros.

El Tribunal Supremo, en su Sentencia de fecha 12 de diciembre de 2012, declara que la terraza es un elemento privativo. Los revestimientos exteriores de balcones y fachadas, incluida su imagen y configuración, son elementos comunes y como tales sujetos a las limitaciones que derivan de la propia configuración de la propiedad horizontal. La terraza conforma parte de la cubierta y está construida a la fachada principal del edificio por lo que la pared que la delimita hacia el exterior y su suelo son elementos comunes que en definitiva configuran su fachada y cubierta.

Las facultades del propietario de un piso o local para modificar los elementos arquitectónicos, las instalaciones o los servicios de aquel está sujeta a un doble requisito: a) respetar los elementos comunes (artículo 9 LPH ) y la consiguiente imposibilidad de realizar obras que comporten su modificación sin obtener el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios exigida para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos y, b) que con dichas obras, como exige expresamente el artículo 7 LPH , no se menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o se perjudiquen los derechos de otro propietario.

Pues bien, las obras que se hicieron, pese a no afectar a la estructura y seguridad del edificio, alteran la configuración exterior de este y causan un perjuicio visual o estético calificado en la sentencia como trascendente e importante. Partiendo de tales hechos, y con aplicación de la doctrina jurisprudencial expuesta, la instalación litigiosa, al alterar la configuración exterior del edificio y causar un perjuicio estético precisa, por imperativo legal, de la autorización de la comunidad de propietarios adoptada mediante acuerdo unánime.

En definitiva la alegación de la jurisprudencia que se cita en el motivo carece de consecuencias para la decisión del conflicto y la conclusión alcanzada por la parte recurrente únicamente podría sustentarse en una realidad fáctica diferente a la contenida en la sentencia recurrida, cuestión de naturaleza probatoria que en todo caso excede del ámbito propio del recurso de casación interpuesto.

Es doctrina jurisprudencial reiterada que hace falta un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta, salvo que el presidente actúe en calidad de copropietario o los estatutos expresamente dispongan lo contrario (SSTS 20 de octubre 2004 , 27 de marzo 2012 , entre otras).

Como dice la STS de 10 de octubre de 2011: «Se trata de impedir que su voluntad personal sea la que deba vincular a la comunidad, lo que se consigue sometiendo al conocimiento de la junta de propietarios la cuestión que se somete a la decisión judicial, habida cuenta el carácter necesario de las normas que rigen la propiedad horizontal, que impide dejarlas al arbitrio y consideración exclusiva del presidente».

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¿Quién puede denunciar unas obras ilegales?

En materia urbanística rige la llamada “acción pública”, lo que significa que cualquier persona puede denunciar unas obras ilegales para conseguir su demolición.

Recientemente el Tribunal Supremo, en su Sentencia de fecha 17 de septiembre de 2012, ha vuelto a declarar que cualquier persona, tenga o no la condición de interesado, tiene legitimación para solicitar la demolición de unas obras ilegales.

En el caso resuelto por el Tribunal Supremo se había denunciado el incumplimiento de la altura máxima de una edificación, sin que el Ayuntamiento de la localidad hubiera hecho nada para demoler las obras ilegales.

El denunciante presentó un recurso Contencioso-Administrativo, que fue inadmitido por el Tribunal Superior de Justicia de Murcia al entender que no tenía legitimación para solicitar la demolición de las obras.

Es sabido que la infracción de la legalidad urbanística desencadena dos mecanismos de respuesta: de un lado, el procedimiento de restablecimiento de la legalidad urbanística, dirigido a la simple restauración de la legalidad vulnerada; de otra parte, el procedimiento sancionador, dirigido a sancionar a los sujetos responsables por la infracción cometida. La coercibilidad de la norma urbanística se desdobla así en estos dos mecanismos conectados entre sí y compatibles.

El Tribunal Supremo reconoce que el denunciante tiene legitimación para solicitar la demolición de la altura máxima construida con los siguientes argumentos:

a) La propia Administración reconoció sin ambages la legitimación del recurrente en vía administrativa, por lo que no podía posteriormente cuestionarla en sede judicial.

b) La legitimación del denunciante no puede discutirse seriamente si se tiene en cuenta su condición de propietario de la finca colindante a las parcelas en que se han ubicado las edificaciones denunciadas por su presunta incompatibilidad con la ordenación urbanística de aplicación (en cuanto al requisito de altura máxima). Desde esta perspectiva, la afección del objeto del procedimiento sobre la esfera de derechos e intereses personales y patrimoniales del denunciante y ahora recurrente es clara y de ahí surge su legitimación.

c) Aun en el supuesto de que fuera dudosa —que no lo es— la concurrencia de ese interés para legitimar la acción respecto de los terrenos hay que tener en cuenta que en el ámbito sectorial en que nos encontramos, el urbanismo, se reconoce la acción pública a todos los ciudadanos sin necesidad, por tanto, de añadir la titularidad de ningún interés legitimador. Acción que se extiende tanto a la vía administrativa como a la jurisdiccional.

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