¿Quién debe pagar los gastos del ascensor?

El Tribunal Supremo ha tenido ocasión de resolver la cuestión jurídica que ahora se examina, respecto al alcance de la cláusula contenida en los estatutos de una comunidad de propietarios, en relación a los gastos originados por el servicio de ascensor, a favor de aquellos copropietarios que, por la ubicación de sus inmuebles no pueden utilizarlo, poniendo fin a las diferencias soluciones aportadas por las Audiencias Provinciales.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de junio de 2011 ha declarado lo siguiente: «Reiteramos como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios

En el caso que analizamos hoy, La Audiencia Provincial funda su decisión de obligar a los propietarios a cuyo favor existe una exención en la participación de los gastos de ascensor por su no utilización, en la consideración de que las obras de adaptación del servicio son gastos extraordinarios, y por lo tanto no incluidos en la genérica exención contemplada en los estatutos de la comunidad de propietarios.

La aplicación de la jurisprudencia citada exige la estimación del recurso de casación. El alcance de la exención a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en que la instalación del ascensor se realiza por primera vez. En estos últimos supuestos, se trata de garantizar la accesibilidad y la mejora general del inmueble, por lo que la conclusión que ahora se alcanza, no se opone a lo dispuesto en otras decisiones adoptadas por el Tribunal Supremo (STS de 20 de octubre de 2010, entre otras) en la que se establece que las cláusulas que eximen del deber de contribuir a «gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras» a los propietarios de locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, puesto que en el caso que nos ocupa se trata de la sustitución o cambio de un ascensor ya existente y no de su instalación originaria.

En definitiva, el acuerdo por el que se aprobó la participación de todos los copropietarios en la realización de las obras de adaptación del ascensor, pese a la exención contenida en los estatutos de la comunidad en relación a los gastos de ascensor a favor de los titulares de los locales de sótano y planta baja, exigía, para su validez el acuerdo unánime de todos los copropietarios. La no concurrencia de este consentimiento unánime supone la necesaria declaración de nulidad del acuerdo examinado (Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 6 de Mayo de 2013).

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¿Qué significa salvar el voto en la Junta de vecinos?

La postura de las Audiencias provinciales se divide entre estas dos corrientes:

a) aquellas que entienden que existe una diferencia conceptual entre votar y salvar el voto, y consideran que esto último constituye no solo un requisito previo de legitimación o procedibilidad para el ejercicio del derecho de impugnación, sino que, además, da certeza, a las relaciones surgidas en el régimen de propiedad horizontal;

b) aquellas otras que consideran que se trata de una norma restrictiva que debe ser interpretada en el sentido de que salvar el voto equivale o es lo mismo que votar en contra, sin que exista diferencia alguna entre ambos conceptos, ya que lo contrario supondría que la no asistencia a las juntas de propietarios resulte más ventajoso que acudir a ellas, cuando no existe razón alguna por la que ambas opciones no deban tener el mismo tratamiento a la hora de evidenciar la expresa voluntad contraria al acuerdo.

Sin embargo, el Tribunal Supremo no coincide con la doctrina de las Audiencias que consideran que el propietario presente en la junta que vota en contra del acuerdo comunitario no está legitimado para el ejercicio de las acciones de impugnación de los acuerdos si no ha salvado previamente su voto.

El artículo 18.2 de la LPH (Ley de Propiedad Horizontal) no habla de emisión del voto contrario a la adopción del acuerdo. Se limita a conceder legitimación para impugnarlo a los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, a los ausentes por cualquier causa y a los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.

No es posible obviar que el legislador modificó la Ley para introducir, entre otras cosas, una expresión tan controvertida como la de “salvar el voto”, que no tenía antecedentes en el ámbito de la propiedad horizontal, y que mediante esta reforma que ha de operar en una realidad social determinada por una reunión de vecinos no debidamente ilustrada en estas cosas, puede entenderse suficiente el hecho de votar en contra para impugnar un acuerdo comunitario con el que no se está conforme, significado que, por cierto, nada tiene que ver con el que tendría en una sociedad capitalista, ni por las expresiones que en ella se utilizan (“asistentes a la junta que hubiesen hecho constar en acta su oposición al acuerdo”), ni por la mayor exigencia de formalidades para éstas.

La necesidad de salvar el voto únicamente tiene sentido en aquellos casos en los que los propietarios asisten a la Junta sin una información o conocimiento suficiente sobre el contenido y alcance de los acuerdos que se van a deliberar, y deciden no comprometer su voto, favorable o en contra, sino abstenerse de la votación a la espera de obtenerla y decidir en su vista.

A ellos únicamente habrá de exigírseles dicho requisito de salvar el voto, pues en otro caso sí que se desconocería su postura ante dicho acuerdo. Con ello se evitaría, además, que el silencio o la abstención puedan ser interpretados como asentimiento al posicionamiento de la voluntad mayoritaria que se expresa en uno o en otro sentido (Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 10 de mayo de 2013).

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La modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal

La descripción de las unidades privativas en un edificio en régimen de propiedad horizontal forma parte del contenido esencial del título constitutivo, y si bien, con carácter general, se exige la unanimidad para la modificación de éste, la Dirección General de los Registros y del Notariado en Resolución de 30 de enero de 2013 ha señalado que cuando se está ante un mero error de medición de un elemento privativo, acreditado con certificación de técnico competente que aclara que la nueva medición coincide plenamente con el proyecto para el que se obtuvo licencia, y no se afecta en ningún modo a los demás elementos privativos que componen el edificio, la rectificación de la cabida puede hacerla exclusivamente el titular que resulta afectado por la discordancia entre la realidad extrarregistral y lo que publica el Registro.

Así pues, en principio y como regla general, la inscripción pretendida en el Registro de la Propiedad supone una modificación –quizá por error– del título constitutivo y, por ello, sería necesario que se cumplieran los requisitos para dicha modificación. Ahora bien, si se tiene en cuenta; a) que tal diferencia puede deberse a una errónea medición de los elementos privativos; b) que se acredita la exacta cabida construida y útil de los pisos o elementos independientes –con certificación del técnico competente–; c) que no se modifica la superficie construida ni útil de los restantes elementos privativos; d) que presta su consentimiento la propiedad de los elementos cuyas cabidas se corrigen; e) que la medición real que ahora se aclara, corresponde y coincide plenamente con la medida del Catastro, ha de concluirse que, en el caso debatido, puede accederse a la inscripción pretendida.

Esta solución, que concilia de modo perfecto los intereses de los copartícipes en la propiedad horizontal con la regulación de la rectificación de la inexactitud registral en caso de exceso de cabida, venía ya apuntada por la Resolución de 2 de marzo de 2001, que permite vía expediente de dominio corregir la defectuosa medición de una unidad privativa, pues en todos los supuestos que resuelven se pretende algo más que salvar una inexactitud (hay agrupaciones, segregaciones, repercusión de zonas comunes).

Desde este punto de vista, el problema se centra en averiguar si dada la descripción recogida en el título de «local de planta baja, con altura de entreplanta» y reconocido que no se afecta ni a elementos comunes, ni a otras unidades privativas del inmueble, se está ante una mera corrección del dato equivocado de cabida o si se está pretendiendo algo más, como sostiene el registrador para quien, dada la gran diferencia en la cabida, realmente se está intentando dar de alta una ampliación de obra, que sí exigiría el consentimiento unánime de todos los copropietarios del edificio.

Así, aunque es cierto, que la expresión «con altura de entreplanta» puede dar lugar a distintas interpretaciones, ello en ningún caso puede conllevar a que se deba sostener necesariamente la más desfavorable para su titular, puesto que no sólo no existe norma alguna que imponga la especificación separada de la superficie en planta baja y en la entreplanta cuando ambas constituyen un único local, sino que, además, en este supuesto se demuestra, de forma indubitada a través del óptimo modo del acta notarial de presencia (Resolución de 5 de mayo de 2011), con las fotos, la certificación catastral descriptiva y gráfica y su fecha y la certificación del técnico competente, que es una interpretación errónea, que perpetúa la falta de correlación entre la realidad y el Registro (Resolución de 14 de junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado).

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¿Quién debe pagar la reparación de las terrazas y patios de uso privativo?

Los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal se componen por elementos comunes y privativos. Dentro de los denominados elementos comunes, algunos tienen la consideración por su propia naturaleza y otros por destino.

La diferencia estriba en que los primeros no pueden quedar desafectados, por resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio, mientras que los denominados elementos comunes por destino, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios podrían ser objeto de desafectación.

Las terrazas en principio son uno de los denominados elementos comunes por destino y por tanto pueden ser objeto de atribución de uso privativo; pero la parte de ellos que configuran la cubierta y el forjado del edificio son elementos comunes por naturaleza, que no pueden convertirse en elemento de naturaleza privativa (Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de junio de 2012).

Por eso se puede y debe diferenciar entre los gastos de uso y mantenimiento de las terrazas –que se pueden atribuir a los beneficiarios de la atribución estatutaria– y los que derivan de la conservación de elementos como el forjado, que se encuentra bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta del edificio, que son de naturaleza común por naturaleza, por ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios, como lo son los cimientos o la fachada del edificio; en estos casos no pueden atribuirse a determinados propietarios y a otros no.

En definitiva, pese a que las terrazas y el patio tengan carácter privativo, la parte que sirve como cubierta del edificio y el forjado del mismo son elementos comunes por naturaleza; y los gastos de conservación de estos elementos comunes por naturaleza corren a cargo de la comunidad (Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de junio de 2012).

El artículo 9.1. e) de la Ley de Propiedad Horizontal, después de establecer la obligación por parte de los propietarios de contribuir a los gastos generales del inmueble, dice «que no sean susceptibles de individualización». Este concepto de «individualización» debe entenderse que sólo procede respecto de aquellos gastos generales afectantes a elementos comunes que se han calificado como no esenciales para la existencia del inmueble.

Por el contrario, con relación a los gastos de conservación de los elementos comunes esenciales, porque sirven a todo el edificio, no procede su individualización. Así se deduce del artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal cuando establece que «será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad».

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La colocación de una chimenea sin autorización de la comunidad

Las facultades del propietario de un piso o local para modificar los elementos arquitectónicos, las instalaciones o los servicios de aquel está sujeta a un doble requisito:

a) la obligación de los propietarios de respetar los elementos comunes y la consiguiente imposibilidad de realizar obras que comporten su modificación sin obtener el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios exigida para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos;

b) que no se menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o se perjudiquen los derechos de otro propietario.

Asimismo, y con carácter general se debe tener en cuenta que se exige la unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, por constituir una modificación del título constitutivo; doctrina que ha sido matizada por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que considera que las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal.

Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales.

Esta Jurisprudencia pretende evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa

Son precisamente las singulares características de los locales comerciales, en la práctica, las que determinan que el título constitutivo les reconozca a los propietarios la posibilidad de que efectúen obras que afectan a algunos elementos comunes, fijando como únicos límites a la citada autonomía de la voluntad, que las obras en los locales genéricamente autorizadas en el Título no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario.

En el caso resuelto por la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 25 de abril de 2013, se declara que el titulo constitutivo de la comunidad autorizaba expresamente colocar una chimenea para la explotación del local de negocio número tres, “pudiendo servirse no sólo del lugar autorizado a cualquier vecino (solamente se les prohíbe por la fachada de la Ronda del Parque), también por esta fachada y por si hubiera la menor duda también se autoriza por la fachada de la calle Guadalajara”.

La chimenea, se construye en la parte posterior del edificio (se trata de un edificio que carece de patio de luces); conforme a ello, si el título autoriza la colocación de la chimenea en la fachada del edificio, es decir es una cuestión resuelta contractualmente, ello significa que la cuestión está prevista y por tanto la instalación de la chimenea , con el consiguiente uso de la fachada es una cuestión estructural al margen de la competencia y decisión de la Junta de Propietarios y por tanto no requiere la autorización.

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Molestias acústicas generadas por una guardería

El supuesto de hecho que comentamos hoy es el siguiente. La arrendataria de una guardería afirmaba que al patio de luces del edificio solo salían al recreo un número determinado de niños, durante un tiempo limitado y no todos los días, ajustándose al reglamento de actividades molestas al disponer de licencia municipal, sin que tampoco pueda calificarse de tal el ruido de los niños.

Las quejas de los vecinos del edificio serían atribuibles más bien fruto de la intolerancia y desproporción. Además está la realidad social sobre las guarderías y que los estatutos de la comunidad de propietarios no las prohíben.

Por su parte, los copropietarios de la comunidad alegan que se trata de un cambio de destino de patio de luces a patio de recreo con la oposición de la comunidad. Un uso impropio y alteración de elemento común, además de perjudicial. En todo caso se trata de una actividad reglamentariamente molesta, cual fue calificada por la consejería y el ayuntamiento competentes, habiendo sido condicionado el inicio en la licencia a la comprobación o acreditación acústica, no solo del local en sí sino también del patio como fuente sonora, y sin embargo el patio no estaría parcialmente cubierto como en el proyecto que obtuvo la licencia ni insonorizado.

La Audiencia Provincial de A Coruña, en su Sentencia de fecha 21 de diciembre de 2012, declara que no puede seguir permitiéndose el uso del patio como patio de recreo de la guardería en las condiciones actuales, o sea mientras que no se compruebe favorablemente por los órganos inspectores o mediante certificación expedida por empresa o entidad homologada que se cumple la normativa acústica en materia de actividades molestas. Los razonamientos fueron los siguientes:

a) Es verdad que los estatutos de la propiedad horizontal no prohíben las actividades de guardería ni se trata de una alteración de elemento común. En sí mismo tampoco es de apreciar un uso impropio del patio, pues es compatible con el título constitutivo del régimen de la propiedad horizontal que lo atribuye a la planta baja (hoy al bajo-B por la división permitida ya comentada) destinada precisamente a usos comerciales o industriales, entre los que entraría la guardería, y por tanto con derecho a usar también el patio posterior para sus actividades.

b) Cuestión distinta es si se trata o no de una actividad molesta prohibida.   Las actividades de recreo de la guardería infantil en el patio interior tienen la calificación de molesta según tal reglamentación y lo apreciado expresamente en tal sentido en el dictamen ambiental de la delegación provincial de la consellería de medio ambiente de la Xunta de Galicia y por el ayuntamiento al conceder la licencia, como también venía así especificado en el previo informe-propuesta de los encargados de urbanismo y en el informe del técnico municipal. Por ello se condicionó el inicio o puesta en funcionamiento de la actividad a la comprobación de los correspondientes requisitos o medidas acústicas.

c) Sin tales requisitos o medidas es una actividad evidentemente molesta. Se infringen también los derechos civiles de propiedad horizontal, conforme a lo preceptuado por el artículo 7.2 de su Ley reguladora, la cual, en lo que ahora interesa, no permite a los dueños u ocupantes desarrollar en el local ni en el resto del inmueble actividades que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, reconociendo a favor de la comunidad de propietarios la correspondiente acción para su cesación.

Las declaraciones de los vecinos corroboran las molestias de las actividades desarrolladas en el patio durante los recreos de los niños, sin perjuicio de la dosis de subjetivismo en el sentir de cada uno del vocerío o los ruidos. Y el hecho de tratarse de un patio interior o de luces de las dimensiones de litis naturalmente conlleva una cierta amplificación de la fuente sonora.

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Responsabilidad por el ahogamiento en una piscina

La jurisprudencia del Tribunal Supremo viene declarando que para apreciar responsabilidad en los casos de daños personales con ocasión de bañarse en una piscina es preciso o bien que los vigilantes no se hallen en el lugar del accidente  o que no exista personal adecuado de vigilancia o que el propietario de la piscina no haya cumplido las exigencias administrativas que determinan la autorización de la apertura o que se creen riesgos que agraven los inherentes al uso de una piscina  o cualquier otro análogo que permita fundar el reproche culpabilístico.

Sin embargo, la presencia de alguno de esos factores tendrá que ponerse en relación con todas las demás circunstancias concurrentes (capacidad de discernimiento de la víctima, conocimiento de las condiciones de la piscina, actuación de la propia víctima).

El puesto de vigilante desde un punto obligado es el propio de las playas, donde las distancias son difícilmente controlables, pero por el contrario, es insólita y fuera de todo uso en las piscinas por razón de lo reducido de superficie de agua en la que una vigilancia posicional como en el caso presente, no consigue con la rapidez deseable prestar el auxilio necesario”; y finalmente, el juicio de imputación requiere decidir si cabe poner el daño a cargo, en este caso, de la comunidad de propietarios propietaria de la piscina.

Pues bien, en función de todo lo anteriormente razonado debe concluirse que el motivo ha de ser desestimado, porque pese a la momentánea falta de presencia de ninguno de los dos socorristas en el puesto elevado de vigilancia de la piscina, también se declara probado, por una parte, que el socorrista que en ese momento atendía a un lesionado en una dependencia aneja y próxima a la piscina acudió de forma inmediata a prestar ayuda a la víctima y, por otra, que ésta, un hombre de 40 años de edad según la propia demanda, había sido usuario habitual de la piscina a lo largo del año y conocedor de sus características, de sus diversas zonas y del concreto punto en que se iniciaba el desnivel; que la señalización de este desnivel era más que suficiente y, en fin, que la víctima no sabía nadar, a lo que se une que, según los hechos de la demanda, se encontraba en compañía de dos amigos, todo lo cual conduce a considerar que el hecho dañoso se produjo dentro del ámbito de competencia de la víctima, por una conducta ciertamente poco explicable pero cuyas consecuencias no cabe poner a cargo de la comunidad de propietarios demandada (Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 6 de junio de 2007).

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¿El presidente de una comunidad de vecinos puede defender los elementos privativos?

El pleito se inició por demanda de la Comunidad de Propietarios de un edificio contra la empresa promotora, arquitectos superiores y técnicos en ejercicio de las acciones amparadas en el articulo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación, así como en la responsabilidad contractual de los artículos 1101, 1091, 1258 y 1279 y en la Ley General de Defensa de los Consumidores, artículos 25, 26 y 29, formulando ad cautelam la acción que resulta del artículo 1591 del Código Civil.

La Audiencia Provincial absolvió a todos los agentes de la edificación demandados, salvo a la empresa promotora, afirmando que “siendo que aportado el Acuerdo en el que por unanimidad de los propietarios presentes se acuerda la interposición de los recursos judiciales frente a los demandados, se está dando legitimación por cada propietario al Presidente para entablar las acciones en reclamación de los defectos tanto en elementos comunes como privativos (viviendas)”,señalando, asimismo, que los propietarios de los pisos al momento de la interposición del procedimiento tienen legitimación y que carece “de relevancia la subsiguiente titularidad del actor cuando se demuestra sin fisuras su condición dominical y se denuncia defecto grave de instalación que justifica la reclamación en plazo legal”.

La Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 23 de abril de 2013 declara que el presidente de la comunidad está legitimado para ejercer las acciones judiciales en defensa de los elementos comunes o privativos, mientras no conste la expresa oposición de algún propietario.

Las Comunidades de Propietarios, con la representación conferida legalmente a los respectivos Presidentes (artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal) gozan de legitimación para demandar la reparación de los daños causados tanto a los elementos comunes como a los privativos del inmueble, y no puede hacerse por los extraños discriminación en punto a si los distintos elementos objetivos son de titularidad dominical privada o común, pues tal cuestión queda reservada a la relación interna entre los integrantes subjetivos de esa Comunidad, sin perjuicio, por ello, de las obligaciones del Presidente de responder de su gestión, pero cuya voluntad vale como voluntad de la Comunidad frente al exterior.

En definitiva, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha extendido las facultades del Presidente a la defensa de los intereses afectantes a los elementos privativos del inmueble, cuando los propietarios le autoricen. Lo anterior deriva de las peculiaridades de que gozan las facultades de representación conferidas legalmente a los Presidentes de las Comunidades de Propietarios.

El Presidente no necesita la autorización de la Junta para intervenir ante los Tribunales, cuando ejercite una pretensión en beneficio para la Comunidad, salvo en los supuestos expresamente excluidos en la Ley, o que exista, una oposición expresa y formal”.

Existe, por tanto, la presunción de que el Presidente está autorizado mientras no se acredite lo contrario, sin que haya razón alguna para reducir tal autorización a los “vicios y defectos de construcción“, strictu sensu considerados, por afectar también el interés de la Comunidad a los incumplimientos contractuales afectantes a viviendas en particular.

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La reclamación de gastos de la comunidad y su embargo

En las relaciones obligacionales entre la junta de propietarios y un propietario por razón del pago de los gastos de la propiedad horizontal, es obligación de los propietarios según el párrafo h) del artículo 9 de la Ley sobre Propiedad Horizontal «comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad.

En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo», añadiendo el apartado i) del mismo artículo la obligación de «comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local» y que «quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél, a repetir sobre éste».

El artículo 21.2 de la Ley sobre Propiedad Horizontal establece como requisito para «la utilización del procedimiento monitorio» la «previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9».

Además, el artículo 21.4 prevé que «se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral» que gozará del derecho de repetir contra quien corresponda ser el deudor.

Lo cierto es que en el supuesto de demanda contra la herencia yacente y contra los herederos indeterminados o desconocidos del causante viene a ser la parte demandada que sustituye al propietario fallecido mientras no conste la aceptación de herederos determinados, por lo que constando dicho causante como titular registral, se cumple el requisito de demandar a la herencia yacente y herederos indeterminados o desconocidos del titular registral, pues no consta ningún otro titular que se haya preocupado de hacer constar en el Registro su titularidad a efectos de sus relaciones con la comunidad de propietarios.

A lo que se une, que la presunción legitimadora del asiento es «a todos los efectos legales» y por tanto, en lo que beneficia o perjudica al titular registral, dispensando el asiento, en virtud de su presunción, de la carga de desvirtuación por parte de la comunidad de propietarios, máxime cuando en el procedimiento monitorio cumplen sobradamente con dirigir la demanda contra el titular registral habiendo cumplido además las notificaciones que son presupuesto de la propia viabilidad del procedimiento monitorio, que significan una nueva carga para los propietarios y no para la junta de propietarios acreedora de los gastos de comunidad que tiene necesidad de reclamar judicialmente los gastos obligatorios porque no se han pagado, incumpliendo los propietarios la obligación legal de realizar esos pagos evitando así que repercutan en los demás propietarios con los que vive en comunidad (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 4 de abril de 2013).

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Acuerdo ilegal de la Junta por no haber citado al propietario afectado

La clara pertenencia de una persona  a la comunidad de propietarios revela  que debió haber sido convocada a la Junta de Propietarios y, al no hacerlo, se le privó ilegítimamente de su derecho al voto, grave omisión determinante de la nulidad del acuerdo.

La necesaria presencia de este copropietario se revela bien a las claras, no ya sólo de su condición de miembro de la comunidad, lo que sería suficiente por sí mismo para declarar la nulidad del acuerdo, sino por la nítida afectación del acuerdo a su derecho de propiedad.

En efecto, es claro que dicha persona es propietaria de un local que tiene, como se revela de los títulos referidos, acceso o entrada a través de la puerta de acceso a los garajes. El anterior arrendatario de dicho local procedió, muchos años atrás, a tapiar el hueco o puerta de acceso que tenía el referido local núm. 16 por la parte del garaje, puerta que sigue existiendo por el interior del local pero que, efectivamente, se encuentra tapiada desde los garajes.

La comunidad de propietarios se opone a la declaración de nulidad del acuerdo sosteniendo que es válido en cuanto a su forma de adopción, al haberse adoptado por la mayoría de propietarios que representan a la mayoría de las cuotas de participación. Asimismo, se opone que en ningún momento han resultado modificadas por el acuerdo impugnado las reglas contenidas en la propiedad horizontal o estatutos de la comunidad que exijan para la adopción del acuerdo un quórum superior al de la mayoría de los propietarios.

Sin embargo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cáceres de 30 de enero de 2013 declara que la mera falta de citación a la junta de un miembro de la comunidad de propietarios, en asunto que le afecta de manera directa y especial, ya es más que suficiente para justificar la declaración de nulidad del mismo.

Ahora bien, el acuerdo es nulo no sólo por dicho motivo, sino porque demás se requería la unanimidad de todos los miembros de la comunidad al darse una modificación del título constitutivo. En efecto, el acuerdo impide a un miembro de la comunidad el acceso a través de los elementos comunes o directamente de la vía pública a su propiedad, acceso que aparece referido en el título constitutivo, con independencia de que tenga otros accesos descritos en el título, exigiéndose por ello la convocatoria de todos los miembros de la comunidad a dicha reunión, lo que evidentemente no ha ocurrido en este caso, razón por la que el acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios es ilegal.

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