Tapiado de una ventana del baño por una construcción colindante

Hoy vamos a analizar si una ventana existente en la pared, que da luces y vistas al baño de la vivienda del reclamanate, se trata de un hueco de mera tolerencia, y como tal, que puede ser tapado por los vecinos que han levantado una nueva construcción, al carecer de derecho de luces y vistas, a través de ella.

La situación de la referida ventana en el baño, inmediatamente debajo del techo, el hecho reconocido por el reclamante de que la ventana original tenia hierros cruzados, la ubicación de la misma en la parte del muro que tiene la consideración de privativo, y las dimensiones de la ventana, bastante inferiores a las que presenta en la actualidad, evidencia, que se trataba de una ventana o hueco de los de mera tolerancia a los que se refiere, el art. 581 del Código Civil .

Pues bien, si no existe servidumbre de luces y vistas, la ventana abierta en la pared del reclamante con vistas rectas sobre la propiedad de los vecinos es un acto de mera tolerancia, derivado de las relaciones de vecindad, y en cualquier momento pueden ser cerradas mediante la adquisición de la medianería o construcción adosada.

En el Código Civil se regulan las restricciones o limitaciones del derecho de propiedad para abrir huecos o ventanas en pared propia, de manera que, cuando la pared (no medianera) sea contigua a finca ajena, sólo se pueden hacer los tragaluces a que se refiere el artículo 581, en las condiciones que especifica de altura y características detalladas en el mismo, o bien, prohibiendo la apertura de aquellos (también balcones o voladizos semejantes) a menos de dos metros de distancia en vista recta o de sesenta centímetros en vista oblicua sobre la finca del vecino.

Se pretende, con estas limitaciones, contribuir al respeto de la privaticidad, evitando una observación directa, por medio de la vista, de lo que sucede en el predio colindante. El derecho a abrir los huecos o ventanas de referencia no deriva de ninguna servidumbre legal sino del mismo derecho de propiedad, aunque limitado en su ejercicio por relaciones de vecindad. Tal derecho coexiste con el correlativo del fundo contiguo a edificar libremente, e incluso, en el caso del artículo 581, a cubrirlos levantando pared aneja a la que tenga el hueco o ventilación.

Los vecinos del reclamante, como propietarios del fundo contiguo, han hecho uso, de su derecho a edificar libremente sobre el mismo, y a cubrir la expresada ventana del baño.

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Valoración de la servidumbre de tendido eléctrico a expropiar

La servidumbre de paso de energía eléctrica tiene la consideración de “servidumbre legal”, que requiere previa declaración de utilidad pública y que se haya seguido expediente de expropiación forzosa.

Se declaran de utilidad pública las instalaciones eléctricas de generación, transporte y distribución de energía eléctrica, a los efectos de expropiación forzosa de los bienes y derechos necesarios para su establecimiento y de la imposición y ejercicio de la servidumbre de paso, es decir, se precisa la previa expropiación para el establecimiento e imposición de la servidumbre de paso.

La servidumbre de paso de energía eléctrica tendrá la consideración de servidumbre legal, gravará los bienes ajenos en la forma y con el alcance que se determinan en la presente Ley y se regirá por lo dispuesto en la misma, en sus disposiciones de desarrollo y en la legislación mencionada en el artículo anterior.

La servidumbre de paso aéreo comprende, además del vuelo sobre el predio sirviente, el establecimiento de postes, torres o apoyos fijos para la sustentación de cables conductores de energía.

La servidumbre de paso subterráneo comprende la ocupación del subsuelo por los cables conductores, a la profundidad y con las demás características que señale la legislación urbanística aplicable.

Una y otra forma de servidumbre comprenderán igualmente el derecho de paso o acceso y la ocupación temporal de terrenos u otros bienes necesarios para construcción, vigilancia, conservación y reparación de las Correspondientes instalaciones.

En el caso resuelto por la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de las Islas Baleares de fecha 16 de abril de 2014, se razona en los siguientes términos:

a) A los efectos de valorar la reparación económica por la servidumbre provocada por el tendido aéreo, el Jurado parte de un importe de 8,96 euros por metro cuadrado, reduciendo la cuantía en un 80% al tratarse de una carga, no privación de la propiedad.

Pero ya hemos dicho que el Jurado no atiende a la realidad de la parte de la parcela afectada por la servidumbre, que en la ficha catastral aparece como de “matorral” y que según el perito de la parte recurrente que la ha visto “in situ” serían antiguos terrenos de cultivo marginales y que desde hace años no se cultivan, destinándose a la producción de pastos naturales para el ganado. El terreno afectado contaría con afloraciones rocosas y amplias zonas incultivables.

b) Frente a ello, ya se evidencia como errónea la valoración efectuada por el Jurado que atiende a suelos distintos del real. Recordemos que lo fundamenta en hipotético cultivo de trigo en secano, combinado con explotación de almendros y ocasional uso ganadero, lo que no se corresponde con el suelo de matorral.

Frente a la valoración del Jurado, desconectada de la realidad de la parcela afectada por la servidumbre, la expropiada sí ha aportado un informe pericial ratificado y ampliado en vista pública celebrada ante esta Sala, el cual se considera que desvirtúa la deficiente motivación administrativa, en el que se razona la metodología del sistema de capitalización de rentas aplicable según el artículo 23 del Texto Refundido de la Ley del Suelo , así como las magnitudes y factores tenidos en cuenta en el mismo, tales como las características del entorno, el acceso rodado mediante un camino, así como los cultivos reales y potenciales referidos a esta finca en concreto, arrojando un importe de tasación de 4,011 euros/m2 .

c) Frente al inmotivado criterio del Jurado que fija un valor de 8,96 euros/m2 desligado de la realidad del terreno debe estimarse la demanda sobre la base de la prueba pericial acompañada a la demanda y ratificada en sede judicial que justifica, para la concreta finca, las rentas que pueden obtenerse de su explotación agropecuaria.

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¿Qué es la servidumbre de andamiaje?

Al regular el Código Civil las servidumbres, dentro de la normativa de una de las servidumbres legales, en concreto la de paso, dispone, en el artículo 569, que: “Si fuere indispensable para construir o reparar algún edificio pasar materiales por predio ajeno, o colocar en él andamios u otros objetos para la obra, el dueño de este predio está obligado a consentirlo, recibiendo la indemnización correspondiente al perjuicio que se le irrogue”.

En este precepto se consagra la denominada “servidumbre de andamiaje”.La constitución de esta servidumbre de andamiaje pivota sobre el concepto de la “indispensabilidad” . Siendo lo indispensable el paso y no la obra a ejecutar en el edificio (puede ser de mero ornato o embellecimiento). En principio el concepto indispensable guarda relación con la necesidad. La necesidad aparece como presupuesto fundamental, pues, para poder llevar a cabo esas obras, no hay otra posibilidad; no cabe dispensa o excusa alguna. Pero el término indispensable del artículo 569 del Código Civil no puede entenderse de modo absoluto, sino que debe ceder ante posibles medidas correctoras propuestas por el dueño del predio sirviente antieconómicas en relación con lo que se discute, extraordinariamente molestas o de ejecución compleja hasta el punto de exceder lo accesorio de lo principal.

A la servidumbre de andamiaje del artículo 569 del C.c . le es de aplicación los principios consagrados en los artículos 565 y 566 del C.c. De tal manera que el contenido de la servidumbre debe ser lo menos perjudicial posible para el predio sirviente siempre que baste para satisfacer el requisito de la indispensabilidad. Al final de la redacción del artículo 569 del Código Civil se lee: “… recibiendo (el dueño del predio que consiente el paso) la indemnización correspondiente al perjuicio que se le irrogue”.

La cuestión que se plantea es la de si nos encontramos ante una indemnización que constituye un requisito previo a la ocupación temporal de la finca que consistiría en un canon de ocupación o precio de alquiler, o si, por el contrario sería una consecuencia o efecto de la ocupación, deviniendo tan solo exigible por la causación de perjuicios que excedan de las normales incomodidades y molestias propias de la ocupación temporal de la finca.

La contestación a esta cuestión proviene de la naturaleza del derecho reconocido en el artículo 569 del Código Civil . Y así, de sostenerse que se trata de una verdadera y genuina servidumbre legal de paso quedaría sometida al requisito previo de la “justa indemnización” por la constitución forzosa o legalmente necesaria de la servidumbre (tal y como se prevé en el art. 564 del C.c .) consistente en un canon de ocupación o precio de alquiler.

Por el contrario, de mantenerse que se trata de una limitación legal del dominio de los predios por razón de la buena vecindad no concurriría el requisito previo del pago de un canon de ocupación o precio de alquiler y ello porque, a diferencia de las servidumbres, las limitaciones legales por razón de vecindad se caracterizan por la “reciprocidad” de la que se deriva que las normales incomodidades por la ocupación temporal de la finca son de obligada tolerancia sin cobrar nada por ello, por exigencia de la propia convivencia vecinal, sin perjuicio de una eventual y posterior indemnización a que pueda dar lugar la ocupación temporal, si, por su intensidad, extensión superficial o duración, las incomodidades, molestias o perturbaciones que generará rebasaran las ordinarias o usualmente tolerables en una normal convivencia vecinal o si se hubieran causado daños imputables a las labores o instalaciones efectuadas en el curso de la ocupación.

Consideramos que la verdadera naturaleza del derecho reconocido en el artículo 569 del Código Civil no es el de una servidumbre legal de paso sino una limitación legal del dominio de los predios por razón de buena vecindad (Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 16 de julio de 2013).

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La servidumbre de paso para tendido eléctrico

Bajo la rúbrica de las servidumbres legales” regula el Código Civil, en sus artículos 549 a 593 , diferentes servidumbres cuyo rasgo común es el de estar “impuestas por la Ley”, teniendo como motivo “la utilidad pública o el interés de los particulares”.

Ahora bien, esta regulación de las servidumbres legales ha sido desbordada por la propia legislación administrativa, en la que aparece con frecuencia la denominación de servidumbre para calificar situaciones de sujeción, pero sin una distinción clara de las limitaciones dominicales a que se refiere el artículo 348 del Código Civil, al definir la propiedad como “el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes”, delimitación “de acuerdo con las leyes”, a que se refiere igualmente el artículo 33.2 CE .

Se da una limitación legal cuando esta afecta a todos los predios que se hallan en determinadas condiciones por lo que han de guardar las prescripciones legales; por el contrario la servidumbre constituye un gravamen que impone una sujeción parcial de un precio a la utilización en uso o en beneficio de otro predio, el dominante, si bien en las servidumbres administrativas es opinión común que no es esencial la idea de predio dominante, ya que ni siquiera existe normalmente y la restricción se establece en beneficio de la comunidad.

Pues bien, cuando se trata del paso de energía eléctrica, según la anterior resolución, la doctrina, tanto administrativa como civil, nacional o extranjera, ha cuestionado si se trata de una verdadera servidumbre administrativa, o por el contrario de una limitación legal del dominio, si bien la doctrina mayoritaria considera que se trata de una servidumbre regulada por su Ley y su Reglamento, siendo los vigentes la 54/1997 de 27 de noviembre y el RD 1955/2000 de 1 de diciembre. Así, el artículo 157.1 de esta última norma establece que la servidumbre de paso de energía eléctrica gravará los bienes ajenos en la forma y con el alcance que se determinan en la Ley del Sector Eléctrico, en el presente Reglamento y en la legislación general sobre expropiación forzosa y se reputará servidumbre legal a los efectos prevenidos en el artículo 542 del Código Civil y demás con él concordantes.

Por otra parte nos dice la Sentencia del Tribunal Supremo 22 de diciembre de 2008 , que el Código civil clasifica las servidumbres en distintas categorías, que tienen importancia en el momento de determinar sus efectos; el artículo 532 CC establece la distinción entre servidumbres aparentes y no aparentes, que los párrafos cuarto y quinto definen del modo siguiente: “aparentes, las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores, que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas” y “no aparentes, las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia”. A los efectos de este recurso, por tanto, debe determinarse qué hay que entender por “signos exteriores”, ya que si no existieran dichos signos, nos encontraríamos ante una servidumbre no aparente, que no afectaría al comprador y si los hubiera, la servidumbre sería aparente y el comprador quedaría afectado por ella.

Pues bien, la estructura de la torreta, su ubicación, el cableado que llega y sale de la misma, perfectamente perceptibles en las fotografías que como documentos n.o 4 y 5 acompañan a la demanda, integran tal signo aparente con una contundencia de siete metros de altura, en paraje sin apenas edificaciones y las existentes de una sola planta.

Además, el “signo exterior” ha de manifestar de forma inequívoca, permanente e instrumental a la existencia del gravamen. La sentencia de 15 marzo 1993 dice que “cuando los signos son ostensibles, permanenciales y perfectamente exteriorizados, tal apariencia indubitada produce una publicidad en semejanza a la inscripción en el Registro“.

Por tanto, la presencia constatada físicamente por las pruebas aportadas de una conducción eléctrica por cables y torres en el terreno comprado por la inmobiliaria, fácilmente perceptible con la vista, le otorga el carácter de aparente, por lo que afecta al comprador, al no ser necesario que, para ello, estuviese especificada en el título de adquisición.”

En cuya consecuencia, ante tal signo aparente, no opera en autos, la invocada presunción de encontrarse la finca libre de cargas; pues con tal apariencia, estamos, como indica la citada jurisprudencia ante una publicidad en semejanza a la inscripción en el Registro.”(Sentencia de la Audiencia Provincial de Mallorca de fecha 30 de julio de 2013).

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¿En qué consiste la servidumbre de acceso, luces y vistas?

Vamos a analizar un caso real para saber qué derechos otorga y cómo funciona la servidumbre de acceso, luces y vistas.

La dueña de dos locales ubicados en planta baja y entreplanta de un edificio en régimen de propiedad horizontal demandó a la comunidad y mancomunidad de propietarios, en ejercicio de acción confesoria de servidumbre de acceso, luces y vistas, y de acción de indemnización de daños y perjuicios.

La dueña de los locales interesó el reconocimiento del derecho de servidumbre constituido a favor del local sito en la entreplanta (a fin de disfrutar de acceso o paso a través de la zona común del porche y de poder abrir huecos para escaparates) y la condena de los demandados a retirar los elementos que impedían su ejercicio y a pagar los daños y perjuicios derivados de la imposibilidad de disponer del local para el ejercicio de la actividad solicitada y concedida por el Ayuntamiento (guardería infantil).

Para sustentar sus pretensiones aportó, entre otros documentos, copia de la escritura de venta de los locales y copia de la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal correspondiente al edificio donde se ubican. En esta segunda, al describir la superficie de cada construcción (apartado Primero del «Otorgan») se especifica que la planta baja es «donde se ubica el portal de acceso y los locales comerciales (que a su vez se hallan distribuidos en zona de planta baja estrictamente y zona de entreplanta)». Por su parte, el apartado Tercero del mismo señala que «los locales de planta baja tendrán acceso directamente a la zona de porche, desde la fachada que le sirva de lindero frente a tal porche, pudiendo abrir a la misma zona escaparates». La misma estipulación se recoge en la escritura de compraventa de los referidos locales.

La comunidad de propietarios negó que los expresados documentos reconocieran al local de la actora el derecho controvertido.

El Juzgado desestimó la demanda al entender que ni la escritura de obra nueva y división horizontal ni la de compraventa reconocían al local de la entreplanta el derecho a abrir huecos con salida al porche, zona común recreativa y deportiva, siendo por ello conforme a Derecho la negativa de la Comunidad, en la medida que cualquier obra dirigida a facilitar dicho acceso constituiría una alteración de un elemento común, sujeta a previa autorización de la Junta.

La Audiencia Provincial estimó parcialmente el recurso de la dueña de los locales. La sentencia consideró extinguido el derecho de servidumbre de acceso o paso, y únicamente declaró el derecho de servidumbre de luces del local de la entreplanta, que le permitía abrir escaparates en la fachada adyacente a la zona de porche. También condenó a la comunidad de propietarios a retirar los elementos que impedían ejercitar tal derecho.

Sus principales razonamientos fueron, en síntesis, los siguientes:

a) Como resultado de valorar nuevamente la documental obrante, en particular la escritura de división horizontal, cabe concluir, en sentido opuesto al Juzgado, que los locales de la entreplanta sí tienen derecho de paso o acceso a través del porche cubierto que constituye zona común, y también derecho a abrir al mismo escaparates por cuanto la referencia a locales de la planta baja, en plural, debe entenderse en el sentido de comprender tanto el local de la planta baja en sentido estricto como el de la entreplanta, todo lo cual supone el reconocimiento a favor del litigioso (el de la entreplanta) de dos servidumbres, una de acceso o paso y otra de escaparates o vistas.

b) Mientras la servidumbre de vistas se constituyó como voluntaria, la de paso o acceso fue concebida como forzosa, para satisfacer una situación de necesidad, sin que sea impedimento para considerarla como forzosa que no nazca de ley ni de decisión judicial o administrativa sino de un título voluntario.

c) Como el derecho de paso y uso de la zona común ya viene siendo realizado a través de la puerta de acceso a la vía pública adyacente a la puerta del local de la planta baja desde el momento que, según consta en la escritura de venta, la dueña de los locales procedió a agrupar ambos locales en un solo inmueble, debe entenderse desaparecida la situación de necesidad y extinguida la servidumbre forzosa de paso en aplicación del artículo 568 del Código Civil.

d) Por el contrario, la servidumbre de luces y vistas que posibilita, según el título, la apertura de escaparates, al tener carácter voluntario, no resulta afectada el artículo 568 del Código Civil y ha de reputarse subsistente.

e) No procede estimar la pretensión de indemnización por no haberse acreditado el perjuicio por el que se reclama, al no constar que el hecho de haberle impedido la comunidad la apertura de acceso y escaparate haya supuesto un obstáculo para el ejercicio de la actividad de guardería que la demandante venía desarrollando en los dos locales agrupados. (La sentencia de la Audiencia Provincial fue confirmada por la posterior del Tribunal Supremo de fecha 17 de noviembre de 2011).

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Retirada de un vallado de caza que invade la servidumbre de protección de un río

El titular de un vallado de caza presenta un escrito ante la Consejería de Medio Ambiente de su Comunidad Autónoma en el que hace constar que a través de unos operarios de dicha Consejería se procedió a retirar parte del vallado de la finca de su propiedad, considerando que esa actuación material incurría en vía de hecho y solicitando  la orden de la paralización de los trabajos de levantamiento de la alambrada.

El Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha desestimó el recurso presentado por el dueño de la alambrada al considerar que la actuación material de retirada de la valla no había constituido una vía de hecho, sino que fue precedida de un escrito de la Confederación Hidrográfica del Guadiana en el que se indicaba la existencia de un vallado en la zona de servidumbre fluvial y que procediera a su retirada.

El Tribunal Supremo, en su Sentencia de 25 de octubre de 2012, anula la retirada del vallado ordenada por la Consejería de Medio Ambiente por entender que la alambrada fue ordenada por un órgano incompetente sin seguir el procedimiento legalmente establecido y, por tanto, es nula de pleno derecho por incurrir en vía de hecho. La competencia le correspondía a la Confederación Hidrográfica del Guadiana. Los argumentos del Tribunal Supremo fueron los siguientes:

a) El procedimiento pasaba por el ejercicio por la Administración competente, la Confederación Hidrográfica del Guadiana, de la potestad tendente a la recuperación posesoria, en su caso, de la servidumbre prevista en el articulo 6 de la Ley 29/1985, de Aguas y del vigente Texto Refundido de la Ley de Aguas, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio (TRLA), tramitando el correspondiente expediente, con audiencia al interesado. y en el que, en caso de comprobarse que la alambrada invadía el dominio público o estaba situada en la zona de servidumbre de 5 metros, finalizar mediante una orden de ejecución, ordenando al recurrente el derribo de la alambrada, concediendo plazo suficiente para ello, con la advertencia de ejecución subsidiaria en caso de no atender voluntariamente la orden.

b) Pero lo que no podía hacer la Consejería de Medio Ambiente, so pena de incurrir en vía de hecho, es prescindir por completo de todo tipo de procedimiento, dictando una resolución que ni siquiera contiene una orden de ejecución, sino que únicamente contiene la información a la recurrente de que directamente se iba a proceder a la retirada del vallado, sin más trámite; oficio que, incluso, carecía de instrucción alguna de recursos.

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