Delito de estafa por vender como edificable un terreno no urbanizable

Está acreditado que los acusados, guiados por el ánimo de obtener un ilícito beneficio a costa de la víctima, ciudadana extranjera, y aprovechando su expresado deseo de construirse una residencia para si y otra para su hermano en un paraje de gran belleza natural al borde del embalse del Negratín, le vendieron una finca rústica dedicada a olivar de regadío por un precio diez veces superior a su valor de mercado, asegurándole por escrito en el documento privado de venta que se podía edificar y reforzando esta afirmación por la posición oficial de la vendedora, cuya pública condición de Teniente de Alcalde del Ayuntamiento, localidad donde se situaba la finca vendida, permitía confiar en que la normativa municipal efectivamente permitía la construcción pretendida.

La apariencia de credibilidad de los vendedores, promotor y constructor el marido, Teniente de Alcalde la esposa, que es la verdadera propietaria de la finca vendida, la “puesta en escena” que incluía la exposición de otras viviendas unifamiliares que estaba construyendo el vendedor en terrenos de su propiedad en la misma zona, lo que aparentemente confirmaba la regularidad y normalidad de la construcción en los terrenos contiguos y la promesa de construir él mismo otras dos similares para la compradora (edificaciones, por cierto, por las que le fue abierto al recurrente un procedimiento penal en el Juzgado de Instrucción de Baza por delito contra la ordenación del territorio), la ocultación de las limitaciones constructivas obrantes en las normas subsidiarias aprobadas por el Ayuntamiento, así como su próximo endurecimiento en el Plan General de Ordenación en trámite, que necesariamente tenía que conocer la propietaria del terreno, por su condición de miembro activo de la Corporación municipal, son factores que movieron engañosamente el ánimo de la perjudicada a efectuar el desembolso patrimonial en beneficio ilícito de los condenados.

Estos, una vez constatada por la víctima la imposibilidad de edificar, reforzada en el nuevo PGOU municipal, se negaron a devolverle el dinero engañosamente percibido, pese a las gestiones realizadas.

Este engaño, tanto omisivo por ocultar las verdaderas condiciones urbanísticas del terreno vendido, como activo, al incluir expresamente en el contrato privado una cláusula referente a que se podía edificar y el Ayuntamiento no exigía permiso de obras, generó en la perjudicada una representación que no se correspondía con la realidad.

Por tanto el engaño empleado en el caso actual, delimitado tanto por la característica de ser bastante como por la idoneidad para generar el error en otra persona, es claramente subsumible en el tipo penal de la estafa.

Desde la perspectiva de la imputación objetiva, la maniobra fraudulenta y de ocultación desplegada por los acusados cumple con el juicio de previsibilidad objetiva, pues, era previsible para los acusados y deliberadamente buscado por ellos que se generaría un error en la perjudicada que motivaría un acto de disposición (Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 30 de marzo de 2012).

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La afección de las fincas al pago de las cargas urbanísticas

El artículo 16.2 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo (en su redacción anterior a la dada por el apartado diez de la disposición final duodécima de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas), establece que «los terrenos incluidos en el ámbito de las actuaciones y los adscritos a ellas están afectados, con carácter de garantía real, al cumplimiento de los deberes del apartado anterior. Estos deberes se presumen cumplidos con la recepción por la Administración competente de las obras de urbanización o, en su defecto, al término del plazo en que debiera haberse producido la recepción desde su solicitud acompañada de certificación expedida por la dirección técnica de las obras, sin perjuicio de las obligaciones que puedan derivarse de la liquidación de las cuentas definitivas de la actuación».

Por su parte, el artículo 19 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, determina que «quedarán afectos al cumplimiento de la obligación de urbanizar, y de los demás deberes dimanantes del proyecto y de la legislación urbanística, todos los titulares del dominio u otros derechos reales sobre las fincas de resultado del expediente de equidistribución, incluso aquellos cuyos derechos constasen inscritos en el Registro con anterioridad a la aprobación del Proyecto, con excepción del Estado en cuanto a los créditos a que se refiere el artículo 73 de la Ley General Tributaria y a los demás de este carácter, vencidos y no satisfechos, que constasen anotados en el Registro
de la Propiedad con anterioridad a la práctica de la afección».

Y, en su apartado 2, señala que «en caso de incumplimiento de la obligación de pago resultante de la liquidación de la cuenta, si la Administración optase por su cobro por vía de apremio, el procedimiento
correspondiente se dirigirá contra el titular o titulares del dominio y se notificará a los demás que lo sean de otros derechos inscritos o anotados sujetos a la afección. Todo ello sin perjuicio de que en caso de pago por cualesquiera de estos últimos de la obligación urbanística, el que la satisfaga se subrogue en el crédito con facultades para repetir contra el propietario que incumpla, como resulta de la legislación civil, lo cual se hará
constar por nota marginal»

Por tanto, los titulares del dominio u otros derechos reales o cargas cuya inscripción o anotación se haya producido sobre las fincas de resultado, sin intervención en el expediente de equidistribución, que no se hayan subrogado voluntariamente en las cargas pendientes de urbanización, hay que entender que la afección urbanística sólo podrá perjudicarles en la medida en que resulte inscrita y no haya caducado en los plazos señalados en el artículo 20 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio.

Además, una vez iniciado el procedimiento de apremio, será preciso que la Administración ejecutante anote preventivamente el embargo acordado, conservando la prioridad resultante de la afección si ésta estuviere vigente. Por lo que es relevante que la anotación preventiva del embargo se tome durante la vigencia de la afección registral (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 1 de octubre de 2013).

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La falta de correspondencia entre las ponencias de valores y el mercado inmobiliario

Es jurisprudencia constante e inequívoca del Tribunal Supremo la que establece que la pérdida de vigencia de las ponencias catastrales a que se refieren los arts. 27 y 28 Ley del Suelo y Valoraciones debe entenderse en sentido formal; es decir, la pérdida de vigencia sólo se produce cuando concurre alguna de las dos circunstancias expresamente previstas en dichos preceptos legales: el transcurso del plazo máximo de validez de la valoración catastral -que actualmente es de diez años- o, en su caso, la existencia de una modificación sobrevenida del planeamiento urbanístico que fue tenido en cuenta para efectuar la mencionada valoración catastral.

La mera inadecuación material a lo que, muy a menudo con escasa objetividad, cada uno considera como el auténtico nivel de precios del mercado inmobiliario no constituye una causa de pérdida de vigencia de las ponencias catastrales a efectos de los citados arts. 27 y 28 LSV ; y ello porque, aun prescindiendo de las eventuales dificultades prácticas para determinar la existencia y la magnitud de las posibles discrepancias entre valor catastral y valor de mercado en cada momento, el art. 25 LSV es tajante al ordenar que “el suelo se valorará conforme a su clasificación urbanística y situación, en la forma establecida en los artículos siguientes”.

Ello significa que la valoración del suelo a efectos expropiatorios está sometida a métodos legales, lo que se vería defraudado si se admitiese que el deber de aplicar las ponencias catastrales para la valoración del suelo urbanizable y urbano puede ceder por consideraciones distintas de las legalmente previstas: se daría subrepticiamente entrada a una libertad estimativa que, como se ha podido comprobar, el art. 25 LSV expresamente excluye. Véanse en este sentido, entre otras muchas, las sentencias del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2009 , 12 de diciembre de 2012 y 11 de marzo de 2013 .

Debe señalarse, por lo demás, que la existencia de métodos legales de valoración del suelo y, en concreto, el deber de aplicar las ponencias catastrales impuesto por los arts. 27 y 28 LSV no ha sido nunca declarado contrario al art. 33 CE por el Tribunal Constitucional, ni los recurrentes sostienen -al menos de manera explícita- que debería serlo. Así las cosas, la invocación del mencionado precepto constitucional en este contexto es puramente genérica, al igual que lo es la mención de la Exposición de Motivos de la Ley de 13 de abril de 1998 para recordar que el justiprecio debe ser un verdadero valor económico de sustitución del bien expropiado: nada de todo ello quita que la valoración haya de hacerse por el método legalmente previsto para cada supuesto (Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 17 de septiembre de 2013).

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¿Qué es la malla o trama urbana?

Que el suelo esté insertado en la malla urbana significa que exista una urbanización básica constituida por unas vías perimetrales y unas redes de suministro de agua y energía eléctrica y de saneamiento de que puedan servirse los terrenos y que éstos, por su situación, no estén completamente desligados del entramado urbanístico ya existente.

Tal concepto ha de completarse con otras consideraciones como las que se recogen en la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2003 , en la que se dice sobre esta cuestión lo que sigue:

Las facultades discrecionales que como regla general han de reconocerse al planificador para clasificar el suelo en la forma que estime más conveniente, tienen su límite en el suelo urbano, pues necesariamente ha de reconocerse esa categoría a los terrenos que hallándose en la malla urbana, por haber llegado a ellos la acción urbanizadora, dispongan de servicios urbanísticos (acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica) con las características adecuadas para servir a la edificación que sobre ellos exista o se haya de construir, o se hallen comprendidos en áreas consolidadas por la edificación, salvo que la existencia de tales servicios o la consolidación de la edificación hayan tenido su origen en infracciones urbanísticas y aun le sea posible a la Administración imponer las medidas de restauración del orden urbanístico infringido.

La mera existencia en una parcela de los servicios urbanísticos exigidos por la Ley del Suelo no es suficiente para su clasificación como suelo urbano si aquélla no se encuentra enclavada en la malla urbana. Se trata así de evitar el crecimiento del suelo urbano por la sola circunstancia de su proximidad al que ya lo es, pero con exoneración a los propietarios de las cargas que impone el proceso de transformación de los suelos urbanizables.

La “reviviscencia” del viejo Texto de 1976 determina, asimismo, la entrada en juego de los artículos 23 a) del Reglamento de Planeamiento y 2.1.a) del Real Decreto-Ley 16/81, que exigen el requisito de la suficiencia de los servicios urbanísticos para que los terrenos puedan ser considerados como suelo urbano.

Este criterio de la suficiencia de los servicios, junto con el de la inserción de los terrenos en la malla urbana, principio recogido expresamente en la Exposición de Motivos de la Ley de Reforma de 2 de mayo de 1975, han venido marcando la jurisprudencia del Tribunal Supremo en orden a la clasificación del suelo urbano, de suerte que cuando, como ocurre en el presente caso, los servicios no son suficientes para la edificación que haya de construirse, o siéndolo no estén insertos en la referida malla urbana, esta Sala viene negando a tales terrenos la consideración de suelo urbano (Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 5 de julio de 2013).

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La responsabilidad de los arquitectos

En relación con la responsabilidad atribuible al Arquitecto Superior cabe derivarla del hecho de que dicho técnico intervino en la edificación en su doble condición de proyectista y director de la obra; es decir, en los términos que actualmente se contemplan en el art. 10 Ley de la Ordenación de la Edificación (LOE), como “agente que, por encargo del promotor y con sujeción a la normativa técnica y urbanística correspondiente, redacta el proyecto”, y asimismo como director de obra que, como afirma el art. 12-1 LOE, “dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto”.

Las obligaciones de este, reseñadas en el apartado 3 del citado art. 12 LOE , son distintas de las expresadas para el director de la ejecución de la obra, esencialmente el aparejador o arquitecto técnico, que, como se expresa en el art. 13-1 “asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado” y entre sus obligaciones el apartado 3-c) contempla la de “Dirigir la ejecución material de la obra comprobando los replanteos, los materiales, la correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos y de las instalaciones, de acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del director de obra”.

La responsabilidad del Arquitecto puede surgir por vicios en el suelo o por vicios en la dirección. Son funciones propias del Arquitecto Superior las de proyectar, dirigir y vigilar la ejecución de la obra, correspondiendo al Arquitecto Técnico o Aparejador las funciones de ordenar y dirigir la ejecución material de las obras e instalaciones con inspección de materiales a emplear.

En relación con la responsabilidad de los arquitectos, el Tribunal Supremo señala que los arquitectos “son responsables de las siguientes actuaciones:

1) De que la construcción se ejecute en cuanto a su forma con arreglo a las normas constructivas especificadas en el proyecto, o, si alguna quedará sin especificar, de lo que se decidiera en obra.

2) De que se ejecute con arreglo a las normas legales y técnicas que rijan la realización del proyecto.

3) De que la obra ejecute el proyecto aceptado y contratado, con el mantenimiento de sus formas, dimensiones, calidades y utilidad.

Corresponde al arquitecto, encargado de la obra por imperativo legal, la superior dirección de la misma y el deber de vigilar su ejecución de acuerdo con lo proyectado, debiendo hacer constar en el libro de órdenes las que hubiere impartido, tanto al constructor como a los demás técnicos intervinientes, que están obligados a su estricto cumplimiento. De suerte que no basta con hacer constar las irregularidades que aprecie, sino que debe comprobar su rectificación o subsanación antes de emitir la certificación final aprobatoria de la obra, único medio de garantizar que los dueños o posteriores adquirentes no resulten sorprendidos o defraudados en sus derechos contractuales.

Por lo tanto, corresponde al arquitecto demandado, en relación con la ejecución de la obra, comprobar que la misma se lleve a cabo conforme a las previsiones contenidas en el proyecto, debiendo exigir la rectificación de los defectos que apreciase antes de emitir el certificado final de obra, pues con el mismo ratifica de modo general la conformidad de la obra realizada con la proyectada -obviamente siempre a salvo de posibles deficiencias menores producidas en la ejecución material de los distintos oficios, que no cabe imputar a aquel-. (Sentencia de la Audiencia Provincial de Vigo de fecha 8 de julio de 2013).

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¿Qué sucede cuando se construye en suelo ajeno?

Cuando se construye en suelo que pertenece a otro propietario sin saberlo, el propietario de lo construido adquiere la propiedad del suelo, debiendo indemnizar al propietario del suelo por el valor del mismo. Es lo que se llama “la accesión invertida“.

Nuestro Tribunal Supremo ha señalado de forma reiterada que para la estimación de la llamada accesión invertida, que determina la incorporación del suelo a lo edificado, se requiere la concurrencia de los requisitos siguientes:

a) que quien la pretenda sea titular dominical de lo edificado;

b) que el edificio se haya construido en suelo que en parte pertenece al edificante y en parte es de propiedad ajena;

c) que las dos partes del suelo formen con el edificio un todo indivisible; d) que el edificio unido al suelo del edificante tenga una importancia y valor superior a los del suelo invadido;

e) que el edificante haya procedido de buena fe (sentencias de fecha 23- 6-23 , 31-5-49 , 17-6-71 , 19-4-72 , 23-10-73 , 22-2-75 , 3-3-78 , 30-2-81 , 1-10-84 , 11-3-85 , 24-1-86 , 19-4-88 , 11-9-91 y 27-1-2000 ).

En la sentencia también del Tribunal Supremo de 23-12-2009 se declaró: “Sea cual fuere la consideración que se tenga sobre la naturaleza de la accesión invertida, si como un supuesto de laguna legal en cuanto que no se da el presupuesto de levantarse la construcción, en su integridad, en suelo ajeno, cual así lo contempla el art. 361 del Código Civil, que se integra, acudiendo al principio general de que lo accesorio sigue a lo principal, si como un caso de ejecución forzosa de la opción de venta que contempla el art.361 del Código Civil, es obvio que si su fundamento se encuentra en la inversión del principio superficie solo cedit (recogido en el art. 361 del Código Civil) para aplicar el más general de que lo accesorio sigue a lo principal de acuerdo con criterios armónicos de equidad, sentido social de la propiedad y económico de la edificación, cuando se ejercitan acciones protectoras del dominio frente a la invasión del terreno propio por lo edificado no puede obviarse el examen de su concurrencia, pues afecta directamente a la legitimación en base a la que el accionante acciona, cual es su dominio y porque por efecto de la accesión invertida las acciones protectoras del dominio (singularmente la reivindicatoria) ceden ante la invasión del terreno por tercero y lo que resta al titular es un derecho a la compensación.

En el caso resuelto por la Audiencia Provincial de Oviedo de fecha 11 de julio de 2013, se cumplen los requisitos de dicha figura, pues de un lado la propia demandante alude a la existencia de edificaciones que sería preciso demoler, lo que parece corroborar el informe pericial, y de otro lado no puede negarse la buena fe de los demandados, que como sabemos se presume (art. 434 del CC). Por tanto, conforme al art. 361 y a la doctrina expuesta, lo procedente ha de ser el abono por los demandados del precio del terreno invadido conforme a los precios de mercados actuales por metro cuadrado, que podrá determinarse en ejecución de sentencia, lo que resulta factible dado que en esta resolución se están exponiendo las bases para su determinación.

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Anulación del trazado de una calle por falta de seguridad vial

Nadie niega que la Administración municipal tenga potestad discrecional para trazar los viales, sino que se exige que lo haga conforme a los parámetros que rigen la discrecionalidad técnica, entre ellos la razonabilidad de la solución propuesta que, en el caso enjuiciado por la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 25 de junio de 2013, no existe.

No es irrazonable considerar que un trazado recto es más acorde con la seguridad vial que un trazado con curvas, con independencia de las propiedades que resulten o no afectadas por dicho trazado, que ha de atender al interés general y no al particular, en este caso el del propio Instituto recurrente.

Es cierto que se practicaron dos pruebas periciales, que llegaron a conclusiones dispares, pero la Sala de instancia ha explicado, de forma suficiente y convincente, las razones por las que confiere mayor credibilidad a la una que a la otra, deduciendo de la primera practicada que la solución elegida por el Ayuntamiento, al aprobar provisionalmente la Revisión del Plan General, resulta irrazonable e injustificada sin otro designio que dar satisfacción a las alegaciones efectuadas por la Institución Religiosa recurrente afectada en su propiedad por la primera solución, a pesar de que la segunda pone en peligro la seguridad vial y resulta más costosa, lo que, evidentemente, no se compagina con la mejor protección del interés general, y de aquí que la Sala sentenciadora, aun reconociendo que el planificador urbano ostenta potestad discrecional para fijar el trazado y características de la red viaria urbana, en este caso ha actuado irrazonablemente al sustituir la solución aprobada inicialmente por otra incompatible con la seguridad vial, sin otra explicación que lo alegado por el propietario de una finca, destinada a Colegio, afectado por aquella primera solución.

No es reprochable a la sentencia recurrida la vulneración de la potestad administrativa para la ordenación urbanística y concretamente para fijar el trazado del viario urbano, ya que en aquélla se reconoce el ejercicio del ius variandi que compete a la Administración Urbanística, si bien se declara nula una concreta determinación concerniente al trazado de un vial por entender, razonablemente, que es contrario a la seguridad vial, como se deduce de la valoración de los informes periciales emitidos en el proceso, sin que el Ayuntamiento ni en via previa ni en sede jurisdiccional haya dado explicación alguna de su proceder, acogiéndose, sin más argumento, a la discrecionalidad técnica que ostenta para configurar la red viaria, que no ha sido puesta en tela de juicio con carácter general, pues lo cuestionable es que, sin justificación, se haya alterado el trazado inicialmente aprobado por otro que, según la valoración de las pruebas periciales realizada por la Sala de instancia, es más inseguro y más costoso, lo que implica que este último motivo de casación tampoco pueda prosperar.

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¿En qué consiste el aprovechamiento lucrativo del suelo?

En relación al aprovechamiento lucrativo, no es ocioso recordar que la idea de aprovechamiento tal como se emplea en la legislación urbanística equivale, en una primera aproximación, a edificabilidad.

El aprovechamiento de una determinada finca es la edificabilidad que el planeamiento urbanístico le otorga, es decir, el volumen que puede edificarse en relación a la superficie. De aquí que el aprovechamiento se cifre en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de superficie.

Es importante destacar que, en este sentido, pueden y deben tener aprovechamiento todos los terrenos en que sea lícito realizar algún tipo de edificación, incluso si se trata de terrenos que el planeamiento urbanístico destina a usos no lucrativos, como son señaladamente las dotaciones públicas. No lucrativo, como es obvio, es lo no susceptible de apropiación por los particulares ni, por consiguiente, de tráfico jurídico-privado.

La noción subyacente es clara: no todas las edificaciones previstas o permitidas por el planeamiento urbanístico están destinadas a ser de titularidad privada, sino que algunas son dotaciones públicas; y también con respecto a estas últimas debe el planificador establecer el volumen edificable. En este supuesto, hay aprovechamiento en su sentido primario de edificabilidad, por más que ese aprovechamiento no sea lucrativo. Aprovechamiento lucrativo, en suma, es sólo la edificabilidad que puede ser objeto de apropiación privada.

En el caso resuelto por el Tribunal Supremo en su Sentencia de fecha 17 de mayo de 2013, se efectúan los siguientes razonamientos:

a) El aprovechamiento a efectos valorativos sólo puede ser hallado regresando a la mencionada jurisprudencia sobre “las fincas representativas del entorno”, y de la prueba pericial practicada ha quedado acreditado que el uso predominante es el residencial, por lo que el valor de venta deberá ser tomado, como así se ha hecho, en atención a dicho uso.

b) Efectivamente, el Jurado de Expropiación, tras hacer referencia al contenido del art. 29 de la Ley 6/1998, de Suelo y Valoraciones, procede a manifestar, que el aprovechamiento que se pueda obtener ha de referirse a los usos del entorno, y que en este caso, la actividad mas parecida a la de equipamiento destinado a la formación académica y a las áreas de transferencia tecnológica e investigación es la actividad económica que es llevada a término en el polígono El Camino Real confrontando al polígono fiscal donde se incluye la finca objeto de expropiación, por lo que los valores que deben tenerse en cuenta para determinar el aprovechamiento de la finca expropiada son los correspondientes a dicho polígono.

c) En relación a dicha resolución, manifiesta la Generalidad que tanto el polígono industrial Camí Real, como el Campus Universitario se encuentran dentro del Polígono fiscal nº NUM002 , por lo que lo que ha hecho el Jurado ha sido a tener en cuenta el aprovechamiento lucrativo mayoritario del polígono donde se encuentra la finca.

d) Partiendo de dicha premisa, el aprovechamiento interesado por la Generalidad no puede ser acogido, ya que de la resolución del Jurado se deduce con claridad que, si bien la finca expropiada se encuentra incluida en el Polígono nº NUM002 , el polígono industrial Camí Real no se encuentra dentro del mismo, habiendo recurrido al aprovechamiento del entorno para acoger el aprovechamiento del mismo.

e) Y esto es así porque en el presente caso, el aprovechamiento del polígono fiscal correspondiente no tiene carácter lucrativo, lo que implica, con arreglo a un criterio jurisprudencial constante de esta Sala, que como sustitutivo habrá de aplicarse el aprovechamiento del entorno.

e) Téngase en cuenta que el art. 29 Ley de Suelo y Valoraciones, en el fondo, no es sino un intento de formulación legislativa del mencionado criterio jurisprudencial, que venía de mas atrás en el tiempo; es decir, la referencia legal al aprovechamiento del polígono fiscal opera como un modo de objetivar qué debe entenderse por “aprovechamiento del entorno“. De aquí precisamente que sea razonable acudir a esta última idea cuando no hay polígono fiscal o, aún habiéndolo, el aprovechamiento del mismo no es lucrativo; es decir, no es susceptible de patrimonialización por los particulares y, por tanto, no tiene sentido utilizarlo para un cálculo económico.

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¿Cuándo estamos ante suelo urbano consolidado?

En el caso que analizamos hoy, el propietario del suelo justificaba la naturaleza de solar del mismo en la siguientes razones: la prolongación de la apertura de la calle, las licencias concedidas por el Ayuntamiento en el entorno, la ubicación de las redes de abastecimiento y electricidad y al contenido del informe técnico elaborado por un aparejador del que se destaca la conclusión de que la parcela tiene las características del suelo urbano consolidado.

Sin embargo, el Tribunal Supremo, en su Sentencia de fecha 7 de marzo de 2013, niega  niega expresamente que la recurrente haya probado que los terrenos de autos tuviesen los servicios urbanísticos, aludiendo específicamente al acceso, alcantarillado, agua potable y alumbrado.

En cualquier caso, la tesis del propietario, basándose en el informe redactado por el arquitecto técnico, destaca la posibilidad de conectar con los servicios que discurren por las proximidades de su parcela. Y, frente a ese planteamiento, en repetidas ocasiones hemos señalado -sirva de muestra la sentencia de 26 de enero del 2012 (casación 3092/2009 )- que el suelo urbano no puede expandirse por el simple juego de la colindancia o proximidad con zonas urbanizadas.

El caso que nos ocupa es un ejemplo claro de las pretensiones de extensión clasificatoria por contacto, esto es, referidas a terrenos situados en el límite exterior del suelo urbano y apelando a la viabilidad de conectar con los servicios que discurren por las proximidades, al margen de los procesos ordenados de transformación que implican la contribución de las cargas y obligaciones establecidas por la legislación urbanística.

De prosperar el planteamiento de la recurrente, las circunstancias de proximidad o de tangencia con el suelo urbano y la posibilidad de enlazar con las infraestructuras urbanísticas próximas exonerarían del cumplimiento de las obligaciones que se imponen legalmente en los procesos de transformación urbanística, lo que no resulta asumible.

En fin, el que los terrenos tengan posibilidad de acceso, como aquí ocurre, por una calle asfaltada, sin aceras, no comporta la inserción en la malla urbana, para lo que se requiere una urbanización básica constituida por unas vías perimetrales y la disponibilidad de los servicios, siendo así que, en el caso que nos ocupa, la sentencia recurrida deja expresamente señalado que no existe ningún servicio en los límites Sur y Oeste de la parcela.

En definitiva, la clasificación de suelo urbano tiene carácter reglado, carácter que, en virtud de la indicada normativa, comprende la concurrencia de determinados servicios urbanísticos, la suficiencia de los mismos desde la perspectiva urbanística y la inserción del suelo de que se trate en la malla urbana. Todo ello, dada su naturaleza fáctica, tiene que ser objeto de la oportuna prueba, a cargo de quien pretenda la clasificación de suelo urbano.

En el caso resuelto por el Tribunal Supremo, el propietario del suelo no ha probado que los terrenos tuviesen los servicios urbanísticos: se accede a los mismos por una vía asfaltada sin aceras, que la red de agua potable está cerca, pero no llega a los terrenos y que el alumbrado llega hasta las proximidades de los mismos.

Además, el propietario no ha acreditado que los servicios existentes en aquellos límites Norte y Este fuesen idóneos para las necesidades urbanísticas de los terrenos, que el propietario cifra en unas 23 viviendas.

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