¿El vuelo y el subsuelo son elementos comunes o privativos?

El caso que analizamos hoy se refiere a si las obras que han ejecutado en el jardín de su vivienda unos vecinos han afectado a elementos comunes, y sin autorización de la comunidad de propietarios y debe ordenarse su demolición, reponiendo el jardín y la planta sótano al estado originario.

Obras ejecutadas en el jardín y subsuelo de su vivienda, ampliación que ha modificado la fábrica del edificio al derribar el muro de cerramiento o contención de tierras del garaje, modificando asimismo su estado exterior y elevar el vuelo del jardín en un metro y diez centímetros.

La sentencia de la Audiencia Provincial ha estimado que todas las obras se han ejecutado sobre elementos privativos y no precisan la autorización de la Comunidad. Sin embargo, la comunidad de vecinos recurre al Tribunal Supremo sosteniendo que son elementos comunes, es decir, en esencia, que el subsuelo y el vuelo no son privativos, sino elementos comunes.

El Tribunal Supremo, en su Sentencia de fecha 18 de octubre de 2013, declara que, en todo caso, el subsuelo y el vuelo de un edificio o unos edificios en propiedad horizontal tumbada o complejo inmobiliario privado (artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal) es elemento común; está fuera de la propiedad privativa de cada copropietario, está fuera del edificio, tal como recoge el artículo 396 el Código civil y está sometido al artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal.

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El propietario adquiere lo que se halla en su título de adquisición -escritura pública- que comprende la vivienda y el jardín, no el subsuelo y el vuelo.

El texto del artículo 2 de los Estatutos de la urbanización dice:

Artículo 2º.- Son elementos privativos las viviendas tipo unifamiliar con inclusión de su jardín expresado en la descripción de cada una.

Lo cual es correcto en cuanto al suelo es el piso o terreno en el que se asienta la casa o el jardín, pero no dice que también lo sea el subsuelo y el vuelo.

Así, el excavar en el jardín o elevar un muro, como elemento común que es modificado -subsuelo y vuelo- precisa de la autorización de la Junta de propietarios de la Comunidad, en aplicación del artículo 17, norma 1ª, por remisión del artículo 12 y a sensu contrario, del artículo 7.1, todos de la Ley de Propiedad Horizontal.

Lo cual ha sido expuesto en este mismo sentido por la sentencia de 5 julio 2010 que plantea el caso de una acción declarativa de propiedad interpuesta en demanda reconvencional en que se pretendía la declaración de que el suelo, el subsuelo y el suelo eran propiedad del demandante reconvencional (no se interesaba en estos términos, sino con referencia a una construcción un tanto arbitraria) y se desestimó en ambas instancias y por dicha sentencia. Esta se refiere, en primer lugar a lo que adquirió en su día, por escritura pública y dice:

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Lo que adquiere que no es más que un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente a cada propietario

Y más adelante, añade, refiriéndose al suelo y al vuelo:

La construcción de nuevas plantas y cualquier modificación en la fabrica o estructura de los bloques o en las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo.

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