Comunidad de propietarios que incumple el contrato de mantenimiento del ascensor

Una comunidad de propietarios decidió poner fin al contrato de mantenimiento del ascensor antes de que se extinguiera el plazo de duración del mismo.

La empresa de mantenimiento presentó una demanda contra la comunidad de propietarios alegando el incumplimiento del plazo de duración del contrato y solicitando una indemnización por los daños y perjuicios causados.

La empresa se apoyaba en la cláusula nº 10 del contrato: “La duración del contrato será de 5 años con prórrogas tácitas sucesivas por iguales períodos en tanto no se denuncie por una de las partes con 90 días de antelación al vencimiento, estableciéndose, para caso de resolución unilateral por el cliente, una indemnización, en favor de la empresa, en concepto de valoración de daños y perjuicios, igual al 50% del importe del mantenimiento pendiente, desde el momento de la resolución unilateral, hasta su fecha de vencimiento”.

La Audiencia Provincial de Pontevedra, en su Sentencia de fecha 18 de septiembre de 2012 estima parcialmente la demanda formulada por la emrpesa de mantenimiento y condena a la comunidad de propietarios al pago de una indemnización correspondiente, no al 50%, sino al 15% del importe, al entender que la cláusula nº 10 del contrato es abusiva.

Los razonamientos de la Audiencia Provincial de Pontevedra fueron los siguientes:

a) El contrato de mantenimiento es un contrato de adhesión, unilateralmente redactado por la mercantil mantenedora y aceptado en bloque por la Comunidad de vecinos, que se limitó a firmar las cláusulas predispuestas en impreso presentado al efecto por la primera.

b) La sancion prevista del 50% por resolución unilateral injustificada se entiende desproporcionada, cuantificándose unos servicios que no van a ser prestados, y durante un tiempo -en este caso 39 meses)- que se considera excesivamente largo, concluyéndose que lo pactado contraviene la buena fe y el justo equilibrio de prestaciones, constituyendo cláusula abusiva ineficaz a los efectos dispuestos en los arts. 82 y 83 de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, en cuanto que impone indemnización desproporcionada alta al consumidor que no cumple sus obligaciones.

c) Siguiendo parámetros jurisprudenciales, junto a la reconocida eficacia, el Tribunal, en ejercicio de función integradora y moderadora señalada en el reseñado art. 83, tendrá en cuenta que el formal incumplimiento protagonizado por la Comunidad deparó perjuicios hacia la empresa contratante, obligada a una inversión en recursos humanos y medios materiales, así como a planificar y organizar una infraestructura susceptible de atender las obligaciones contractuales asumidas.

d) En específica indemnización de dicho perjuicio, se considera procedente aplicar el criterio cuantificador consistente en el 15% del precio total, como porcentaje que en el tráfico mercantil se utiliza normalmente como indicador del beneficio industrial a percibir como consecuencia de la explotación o actividad negocial analizada. Por lo que, atendiendo a los 8.628,75 euros de facturación pendiente respecto a los 39 meses, y con aplicación del explicado 15%, se obtiene la definitiva indemnización de 1.294,31 euros.