¿El cambio de una bajante requiere mayoría o unanimidad?

Un vecino impugnó un acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios de la Comunidad porque se autorizaba dar permiso a los vecinos del lado derecho de la casa para sustituir la bajante de pluviales de dicho lado y más cercana al hueco de escalera, porque no fue adoptado por unanimidad.

El Juzgado dictó una sentencia estimando la demanda y declarando que el acuerdo de la Junta de Propietarios es nulo porque se adoptó por mayoría cuando hacía falta la unanimidad de los propietarios. El Juzgado razonó que dicho acuerdo supone una alteración de elementos comunes tanto por la ampliación en el uso de la bajante como por las alteraciones realizadas en el patio común del inmueble para la realización de la arqueta de conexión, que exigen la unanimidad de los propietarios.

Sin embargo, la comunidad presentó un recurso de apelación contra la Sentencia y la Audiencia Provincial de Madrid, mediante Sentencia de fecha 24 de septiembre de 2012, revocó la sentencia del Juzgado y declaró que el acuerdo de la comunidad de propietarios es legal porque era suficiente la mayoría simple, no la unanimidad. Los razonamientos de la Audiencia fueron los siguientes:

a) La norma general de validez de los acuerdos comunitarios es la de la mayoría , y no la de la unanimidad. Por el contrario, la unanimidad es la excepción y sólo se aplica en caso de especial trascendencia, cuando el objeto del acuerdo tiene que ver con la modificación de los estatutos o con la del título constitutivo, en el que suele estar integrada la cuota de participación que corresponde a cada copropietario.

b) Es necesaria la unanimidad en aquellos acuerdos que se refieren a actuaciones que inciden sobre la estructura del edificio, poniendo en riesgo su seguridad o configuración exterior (Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 17 de noviembre de 2011 ) o comportan la constitución de servidumbres en los elementos comunes en beneficio de elementos privativos (Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 28 de marzo de 2012).

c) La realidad física que subyace al pleito consiste en el cambio o sustitución de un elemento común (la bajante de aguas pluviales existente en un ángulo del patio interior del edificio) por otro elemento común similar (una bajante de doble función, de aguas pluviales y residuales), con el añadido de la realización de una derivación que llega a cada piso (para que cada vecino de ese sector pueda conectar su conducción de aguas residuales a dicha bajante), así como la ampliación del conducto subterráneo existente en el patio para conectar con el pozo.

d) No hay base legal para la exigencia de unanimidad para la validez de un acuerdo que tiene por objeto la sustitución (y mejora) de un elemento común. Y a la vista está, según las fotografías aportadas, que la estética de la conducción ha mejorado, que el patio común no ha sufrido deterioro alguno, que la conducción de aguas residuales ha quedado insonorizada (según exigencia del propio acuerdo), y que la mejora de tales conducciones está en situación de beneficiar a los actuales vecinos y a quienes en el futuro deseen engancharse a las mismas.