¿Qué sucede cuando se construye en suelo ajeno?

Cuando se construye en suelo que pertenece a otro propietario sin saberlo, el propietario de lo construido adquiere la propiedad del suelo, debiendo indemnizar al propietario del suelo por el valor del mismo. Es lo que se llama “la accesión invertida“.

Nuestro Tribunal Supremo ha señalado de forma reiterada que para la estimación de la llamada accesión invertida, que determina la incorporación del suelo a lo edificado, se requiere la concurrencia de los requisitos siguientes:

a) que quien la pretenda sea titular dominical de lo edificado;

b) que el edificio se haya construido en suelo que en parte pertenece al edificante y en parte es de propiedad ajena;

c) que las dos partes del suelo formen con el edificio un todo indivisible; d) que el edificio unido al suelo del edificante tenga una importancia y valor superior a los del suelo invadido;

e) que el edificante haya procedido de buena fe (sentencias de fecha 23- 6-23 , 31-5-49 , 17-6-71 , 19-4-72 , 23-10-73 , 22-2-75 , 3-3-78 , 30-2-81 , 1-10-84 , 11-3-85 , 24-1-86 , 19-4-88 , 11-9-91 y 27-1-2000 ).

En la sentencia también del Tribunal Supremo de 23-12-2009 se declaró: “Sea cual fuere la consideración que se tenga sobre la naturaleza de la accesión invertida, si como un supuesto de laguna legal en cuanto que no se da el presupuesto de levantarse la construcción, en su integridad, en suelo ajeno, cual así lo contempla el art. 361 del Código Civil, que se integra, acudiendo al principio general de que lo accesorio sigue a lo principal, si como un caso de ejecución forzosa de la opción de venta que contempla el art.361 del Código Civil, es obvio que si su fundamento se encuentra en la inversión del principio superficie solo cedit (recogido en el art. 361 del Código Civil) para aplicar el más general de que lo accesorio sigue a lo principal de acuerdo con criterios armónicos de equidad, sentido social de la propiedad y económico de la edificación, cuando se ejercitan acciones protectoras del dominio frente a la invasión del terreno propio por lo edificado no puede obviarse el examen de su concurrencia, pues afecta directamente a la legitimación en base a la que el accionante acciona, cual es su dominio y porque por efecto de la accesión invertida las acciones protectoras del dominio (singularmente la reivindicatoria) ceden ante la invasión del terreno por tercero y lo que resta al titular es un derecho a la compensación.

En el caso resuelto por la Audiencia Provincial de Oviedo de fecha 11 de julio de 2013, se cumplen los requisitos de dicha figura, pues de un lado la propia demandante alude a la existencia de edificaciones que sería preciso demoler, lo que parece corroborar el informe pericial, y de otro lado no puede negarse la buena fe de los demandados, que como sabemos se presume (art. 434 del CC). Por tanto, conforme al art. 361 y a la doctrina expuesta, lo procedente ha de ser el abono por los demandados del precio del terreno invadido conforme a los precios de mercados actuales por metro cuadrado, que podrá determinarse en ejecución de sentencia, lo que resulta factible dado que en esta resolución se están exponiendo las bases para su determinación.