¿Quién debe pagar la reparación de las terrazas y patios de uso privativo?

Los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal se componen por elementos comunes y privativos. Dentro de los denominados elementos comunes, algunos tienen la consideración por su propia naturaleza y otros por destino.

La diferencia estriba en que los primeros no pueden quedar desafectados, por resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio, mientras que los denominados elementos comunes por destino, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios podrían ser objeto de desafectación.

Las terrazas en principio son uno de los denominados elementos comunes por destino y por tanto pueden ser objeto de atribución de uso privativo; pero la parte de ellos que configuran la cubierta y el forjado del edificio son elementos comunes por naturaleza, que no pueden convertirse en elemento de naturaleza privativa (Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de junio de 2012).

Por eso se puede y debe diferenciar entre los gastos de uso y mantenimiento de las terrazas –que se pueden atribuir a los beneficiarios de la atribución estatutaria– y los que derivan de la conservación de elementos como el forjado, que se encuentra bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta del edificio, que son de naturaleza común por naturaleza, por ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios, como lo son los cimientos o la fachada del edificio; en estos casos no pueden atribuirse a determinados propietarios y a otros no.

En definitiva, pese a que las terrazas y el patio tengan carácter privativo, la parte que sirve como cubierta del edificio y el forjado del mismo son elementos comunes por naturaleza; y los gastos de conservación de estos elementos comunes por naturaleza corren a cargo de la comunidad (Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de junio de 2012).

El artículo 9.1. e) de la Ley de Propiedad Horizontal, después de establecer la obligación por parte de los propietarios de contribuir a los gastos generales del inmueble, dice «que no sean susceptibles de individualización». Este concepto de «individualización» debe entenderse que sólo procede respecto de aquellos gastos generales afectantes a elementos comunes que se han calificado como no esenciales para la existencia del inmueble.

Por el contrario, con relación a los gastos de conservación de los elementos comunes esenciales, porque sirven a todo el edificio, no procede su individualización. Así se deduce del artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal cuando establece que «será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad».